Wadium to forma ubezpieczenia ryzyka stosowana w branży budowlanej. Składając wadium wraz z ofertą budowlaną wykonawca daje gwarancję prawną, że podpisze umowę w przypadku jej udzielenia. Jeśli wykonawca zobowiązany nie podpisze umowy, gdy zostanie zaproponowany, grozi mu zarówno kary finansowe, jak i cywilne.
Obligacje te mają na celu ochronę właściciela lub dewelopera projektu. Właścicielem może być deweloper, firma prywatna lub agencja rządowa. Bezpieczeństwo licytacji pomaga zminimalizować frywolne licytacje i marnowany czas właściciela. Ponieważ obligacje są emitowane przez prywatne firmy poręczające, właściciel może mieć pewność, że wszyscy oferenci zostali dokładnie zbadani i wstępnie zakwalifikowani przez odpowiedniego agenta zabezpieczającego. Pomaga to wyeliminować oferentów z historią słabych wyników, a także tych, którym brakuje środków na pomyślne ukończenie projektu.
Gdy zlecenie jest wystawiane na oferty, właściciel określi, czy wymagane są gwarancje przetargowe. Wadium zazwyczaj stanowi procent całkowitej oferty i będzie się znacznie różnić w zależności od wymagań projektu. Wykonawcy zażądają wadium w tej wysokości od swoich agentów zabezpieczających, którzy wystawią wadium bezpośrednio do wykonawcy. Wykonawca złoży następnie zarówno swoją ofertę, jak i wadium właścicielowi projektu.
Wszystkim oferentom, którym nie przyznano projektu, zostaną zwrócone obligacje po zakończeniu procedury przetargowej. Wykonawca, który wygra pracę, otrzyma zwrot kaucji po podpisaniu umowy o pracę. W efekcie umowa zastępuje teraz wadium, chroniąc właściciela przed ryzykiem. Jeżeli wykonawca zrezygnuje z podpisania umowy, poręczyciel zwróci właścicielowi wszelkie poniesione straty. Zwykle jest to różnica w cenie między oferentem, który zaoferował najniższą cenę, a oferentem, któremu ostatecznie przyznano zlecenie.
W Stanach Zjednoczonych wymagane jest zabezpieczenie oferty w przypadku wszystkich projektów rządowych o wartości powyżej 100,000 3 dolarów amerykańskich (USD). Wartość obligacji musi wynosić dwadzieścia procent ceny oferty, maksymalnie do XNUMX milionów USD. Ponieważ czasami mniejszym wykonawcom może być trudno uzyskać tak duże obligacje, mogą oni zamiast tego wnieść zabezpieczenie przetargu w postaci gotówki lub czeków kasjerskich. Wymogi dotyczące wiązania obligacji w projektach rządu USA są określone w ustawie Millera, która została uchwalona prawie sto lat temu. Wiele stanów ma własne przepisy dotyczące obligacji, znane jako „Ustawy małego Millera”.
Ważne jest, aby zrozumieć, że zabezpieczenie przetargowe nie jest jedynym rodzajem instrumentu wiążącego stosowanym w większości projektów. Właściciel, który wymaga od wykonawców wniesienia wadium, zazwyczaj będzie również wymagał gwarancji zapłaty i należytego wykonania umowy. Po podpisaniu umowy kaucja płatnicza chroni właściciela, jeśli wykonawca nie zapłaci swoim dostawcom i podwykonawcom. Gwarancja należytego wykonania jest bardziej kompleksowa i chroni właściciela, jeśli wykonawca nie wykona zadania z powodu słabych wyników, kłopotów finansowych lub upadłości.