Odroczone odsetki to wszelkie odsetki naliczane od salda pożyczki, gdy warunki umowy pożyczki umożliwiają, że kolejna należna spłata będzie niższa niż należna kwota odsetek. Ten rodzaj umowy jest czasami spotykany w tak zwanej hipotece o zmiennym oprocentowaniu lub ARM. Możliwe jest również, aby kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu był skonstruowany z przepisami, które umożliwiają odroczone odsetki. Gdy odroczone odsetki powodują wzrost salda pożyczki, tworzy to sytuację zwaną ujemną amortyzacją, ponieważ saldo nie zmniejszyło się w wyniku spłaty.
Jednym z najłatwiejszych sposobów zrozumienia, jak działają odroczone odsetki, jest rozważenie kredytu hipotecznego o skorygowanej stopie procentowej, który obejmuje tę funkcję. Jeśli opcja spłaty odsetek pożyczki wynosi 1000 USD, a warunki pozwalają na zmniejszoną płatność w wysokości 800 USD, tworzy to sytuację, w której dokonanie takiej zmniejszonej płatności spowoduje dodanie 200 USD do salda kapitału pożyczki. Zwykle nie ma wymogu, aby dłużnik poszedł z niższą płatnością i w rezultacie zwiększył saldo; on lub ona może zrezygnować z oferty odroczonych odsetek i dokonać pełnej płatności. Dzieje się tak, ponieważ skorzystanie z opcji odroczonego oprocentowania na ARM zwiększa prawdopodobieństwo zwiększenia miesięcznych płatności w pewnym momencie przyszłego okresu trwania kredytu hipotecznego.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, które obejmują funkcję odroczonego oprocentowania, są często określane jako kredyty hipoteczne ze stopniową spłatą. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, hipoteka ze stopniową spłatą pozwala na okresowe dokonywanie obniżonych spłat miesięcznych. Chociaż takie rozwiązanie może być pomocne, jeśli fundusze są napięte, zwiększa również szanse, że regularne miesięczne płatności wzrosną później. Z tego powodu ważne jest, aby skorzystać z odroczonych odsetek dopiero po rozważeniu możliwego przyszłego wpływu decyzji na budżet miesięczny.
Stosowanie odroczonych odsetek w umowach hipotecznych nie jest niczym niezwykłym. Ten rodzaj zabezpieczenia oprocentowania można znaleźć zarówno w hipotekach mieszkaniowych, jak i komercyjnych, które są wystawiane w wielu krajach na całym świecie. W przypadku jak najlepszego wykorzystania, porozumienie może umożliwić zorganizowanie spłaty zobowiązań dłużnych w taki sposób, aby wpływ na samą pożyczkę był minimalny, jednocześnie pozwalając dłużnikowi uniknąć opłat za opóźnienia lub innych kar związanych z zobowiązaniami innymi niż hipoteka.