Un derivat de proprietate este un tip specific de instrument financiar în care valoarea instrumentului derivat fluctuează în funcție de modificările activelor imobiliare. Contractele care acoperă astfel de instrumente derivate sunt de obicei scrise pe baza indicilor proprietăților imobiliare; pentru aceste tipuri de tranzacții financiare sunt esențiali indicii bine construiți, cu o bază largă. Aceste tranzacții sunt destul de complexe, așa că, de obicei, corporațiile sau investitorii sofisticați sunt cei care folosesc derivate. Exemple de instrumente derivate de proprietate sunt contracte forward, total return swap sau obligațiuni cu derivatul în structura obligațiunilor.
Contractele forward și futures sunt cele mai frecvente tranzacții care utilizează instrumente derivate de proprietate. Într-un contract viitor tipic, un investitor încheie un acord să plătească o anumită sumă la un anumit moment viitor. Un alt investitor va plăti apoi un multiplu al unui indice de proprietate convenit. Acest multiplu este fix. Un mod simplist de a privi acest lucru este că fiecare parte pariază pe un rezultat financiar viitor diferit.
Unii investitori imobiliari comerciali folosesc strategii precum swap-urile. Acestea efectuează plăți pe baza unui indice al ratei dobânzii. Derivatele imobiliare permit investitorilor să se afle pe piața imobiliară fără a fi nevoiți să cumpere și să vândă efectiv clădiri. Din acest motiv, un alt termen pentru tranzacționarea cu derivate imobiliare este imobiliare sintetică.
Dacă investitorul are proprietăți închiriate și un împrumut cu plăți care sunt fixe, variațiile cuantumului chiriei pe care o poate percepe înseamnă că este posibil să nu poată acoperi aceste plăți cu suma veniturilor pe care o primește din proprietate. Utilizarea derivatelor poate ajuta la rezolvarea acestei posibilități; investitorul poate profita de fluctuația valorii clădirii fără a fi nevoit să o vândă. Prețurile de închiriere cresc și scad adesea odată cu valoarea proprietății, astfel încât instrumentele derivate pot ajuta la furnizarea de venituri suplimentare în perioadele în care chiria este scăzută. Dificultatea în acest sens constă în a decide exact ce derivat este cel mai bun de utilizat.
În esență, tranzacțiile financiare cu derivate imobiliare au două contrapărți care schimbă numerar pe baza valorii unui indice convenit. Se recomandă ca investitorii imobiliari să utilizeze numai instrumente derivate simple și cele care sunt strâns corelate cu proprietățile fizice implicate, deoarece investitorii care investesc în instrumente derivate complexe riscă falimentul. Cu toate acestea, dacă sunt utilizate cu prudență, instrumentele derivate de proprietate pot ajuta la stabilizarea proprietăților imobiliare comerciale și pot ajuta la protejarea împotriva vânzărilor forțate.
Regatul Unit a fost lider mondial în utilizarea derivatelor imobiliare. Cel mai comun indice utilizat în Marea Britanie pentru proprietăți comerciale este Invest Property Databank. Acest index este folosit și în alte câteva țări, inclusiv Australia, Germania, Elveția, Franța, Italia și Elveția. Este important ca indicii utilizați în tranzacțiile cu instrumente financiare derivate să fie de încredere. În Statele Unite, cei doi indici cei mai des folosiți sunt Indicele National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index și Standard and Poor’s Index.