Loan-to-value (LTV) este un raport care descrie relația dintre suma unui împrumut și valoarea unei proprietăți. Acest raport se obține prin împărțirea sumei unui împrumut fie la prețul de vânzare al proprietății, fie la valoarea de evaluare a proprietății. Se folosește cea mai mică dintre cele două cantități.
LTV este unul dintre numeroșii factori utilizați de creditori pentru a determina dacă să aprobe sau nu o ipotecă. LTV este exprimat ca procent. De exemplu, un împrumut de 50,000 USD pentru o casă de 100,000 USD are un LTV de 50%. Se poate spune că o ipotecă are un LTV ridicat atunci când suma de bani împrumutată este mare în raport cu avansul debitorului sau cu capitalul propriu deținut în proprietate. De exemplu, dacă un împrumutat oferă un avans de cinci la sută și suma ipotecata este de 95 la sută din prețul de vânzare, se consideră că împrumutul are un LTV ridicat.
Creditorii consideră de obicei împrumuturile cu LTV-uri ridicate ca fiind mai riscante decât cele în care debitorii oferă avansuri mai substanțiale sau au sume mai mari de capital propriu. Din punctul de vedere al împrumutătorului, un împrumutat cu mai puțini bani investiți într-o locuință are mai puțin de pierdut prin nerespectarea unui împrumut decât o persoană care a dat un avans mai mare sau care deține capitaluri proprii semnificative într-o proprietate. Adesea, creditorii solicită debitorilor de împrumuturi cu LTV-uri mari să obțină asigurare ipotecară. Acest tip de asigurare ajută la protejarea intereselor împrumutătorului în cazul în care împrumutatul nu plătește împrumutul.
Atunci când împrumutatul unui împrumut cu LTV mare este obligat să achiziționeze asigurare ipotecară, costul total al creditului ipotecar crește. Împrumuturile cu LTV ridicate implică adesea și rate ale dobânzii mai mari. În unele cazuri, debitorilor le este mai dificil să se califice pentru împrumuturi cu LTV ridicat decât pentru împrumuturi cu LTV mai mici.
O evaluare poate juca un rol important in orice tip de credit ipotecar. Cu un împrumut LTV mare, valoarea de evaluare este deosebit de importantă, deoarece poate pune tranzacția în pericol. De exemplu, dacă un cumpărător are un avans de cinci procente pentru o casă de 200,000 USD, el sau ea are nevoie de un împrumut în valoare de 190,000 USD. Dacă un creditor este de acord să acorde un împrumut pentru 95% din valoarea evaluată, iar evaluarea proprietății este de numai 195,000 USD, suma împrumutului ar fi de doar 185,250 USD. Este cu 4,750 USD mai puțin decât are nevoie împrumutatul pentru a închide proprietatea.
Dacă o proprietate evaluează mai puțin decât suma de bani de care are nevoie cumpărătorul din împrumut, întreaga achiziție imobiliară se poate destrama. Uneori, totuși, un împrumutat poate fi capabil să mute tranzacția către un împrumutător diferit, mai îngăduitor la timp, pentru a împiedica tranzacția să eșueze. Folosirea unui broker de credite ipotecare poate facilita trecerea la un nou creditor, deoarece brokerii au, de obicei, numeroase persoane de contact cu creditorii și adesea îi poate ajuta pe împrumutați să schimbe creditul destul de rapid.