Właściciel wyłącznej służebności, zwany posiadaczem, ma ograniczony udział w gruntach, które ktoś inny posiada lub posiada. Służebność często ogranicza się do korzystania z nieruchomości, do której uprawniony jest tylko posiadacz wyłącznej służebności. Nie daje posiadaczowi prawa do posiadania ziemi. Przeciwieństwem jest niewyłączna lub wspólna służebność, w ramach której wielu posiadaczy służebności może korzystać z gruntów należących do innego. Są to często służebności publiczne, które zazwyczaj przyznawane są przedsiębiorstwom użyteczności publicznej.
W odniesieniu do wyłącznych służebności należy zwrócić uwagę przede wszystkim na to, że właściciel nie ma prawa do posiadania gruntu. Posiadacz ma interes niemajątkowy, co oznacza, że nie może zajmować gruntu ani zabronić właścicielowi korzystania z niego. Wyjątkiem od tej reguły jest często sytuacja, w której właściciel ingeruje w użytkowanie posiadacza służebności lub pozwala na to innym. W takich przypadkach posiadacz może często wystąpić na drogę sądową, aby powstrzymać właściciela lub inne osoby przed ingerencją.
Trzy najczęściej stosowane sposoby tworzenia wyłącznej służebności obejmują testament, umowę lub akt. Zazwyczaj służebność musi mieć formę pisemną, ponieważ obejmuje ona udział w ziemi. Służebność wyłączna może być jednak utworzona przez domniemanie w ograniczonych okolicznościach, nawet jeśli nie ma pisemnego dokumentu. Na przykład, służebność z konieczności jest zwykle sugerowana, jeśli posiadacz mieszka na nieruchomości, która jest śródlądowa i musi przejść przez sąsiednią nieruchomość należącą do kogoś innego, aby uzyskać dostęp do drogi. Po utworzeniu służebność jest często połączona z gruntem i przenoszona wraz z nim.
Służebności mogą być twierdzące lub przeczące. Afirmatywne służebności zwykle zobowiązują właściciela gruntu do umożliwienia dostępu lub zrobienia czegoś, a posiadaczowi przyznaje prawo do zrobienia czegoś. Służebności ujemne to takie, w których właściciele ziemscy obiecują, że nie zrobią nic dla dobra posiadacza. Typowym przykładem jest prawo sąsiada posiadającego służebność do powstrzymania sąsiedniego właściciela gruntu przed wybudowaniem konstrukcji lub ogrodzenia, które zasłaniałyby widok.
Niewłaściwe korzystanie ze służebności wyłącznej przez właściciela lub posiadacza gruntu może prowadzić do sporów prawnych. Pisemny dokument, który wyraźnie ustanawia służebność i szczegółowo ją opisuje, często może zapobiec konieczności skierowania sprawy do sądu. Często trudniej jest udowodnić istnienie domniemanej służebności lub jej brak w zależności od okoliczności.