O bulă imobiliară apare atunci când prețurile proprietăților cresc rapid într-un interval scurt de timp. Inflația și salariile nu reușesc adesea să țină pasul cu creșterea prețurilor proprietăților, ceea ce înseamnă că creșterile prețurilor devin în cele din urmă nesustenabile. Efectele negative directe ale unei bule imobiliare includ creșterea executării silite, iar efectele indirecte pot include rate mai mari ale șomajului.
Prețurile caselor, ca toate mărfurile comercializabile, sunt parțial determinate de cerere și ofertă. Atunci când sunt mai mulți cumpărători decât case de vânzare, concurența dintre cumpărători duce la o creștere a prețurilor proprietăților. Mulți cumpărători plătesc cu bună știință prețuri excesive pentru proprietate, crezând că cu cât așteaptă mai mult să cumpere, cu atât prețurile vor crește mai mult. Dorința cumpărătorilor de a participa pe piața imobiliară înainte ca casele să devină prohibitiv de scumpe este o forță motrice majoră din spatele bulei imobiliare tipice.
Politicile fiscale care vizează stimularea cheltuielilor întreprinderilor pot avea ca efect crearea sau exacerbarea unei bule imobiliare. Băncile centrale reduc adesea ratele dobânzilor, astfel încât împrumuturile devin mai puțin costisitoare pentru întreprinderi, iar această reducere a costurilor facilitează extinderea și angajarea de noi angajați. Pe măsură ce afacerile se extind, mai mulți oameni își permit să cumpere case, iar acest lucru determină o creștere a cererii de locuințe. Firmele de construcții nu pot construi întotdeauna destule case noi suficient de repede pentru a satisface această cerere. În consecință, apare o bulă imobiliară.
Când casele devin prohibitiv de scumpe, un număr mare de oameni nu își pot permite locuințe și, în consecință, oferta de case depășește cererea. Proprietarii existenți sunt forțați să-și vândă casele la prețuri sub nivelul pieței, deoarece altfel nu pot atrage cumpărători. Pe măsură ce un număr tot mai mare de proprietari își vând casele la prețuri din ce în ce mai mici, bula imobiliară se încheie. Persoanele care au cumpărat case înainte de sfârșitul bulei au solduri ipotecare care depășesc valoarea proprietății lor. Astfel de oameni nu își pot vinde casele decât dacă au suficiente economii pentru a acoperi datoria în exces.
Oamenii care nu își permit să-și plătească creditele ipotecare înainte de a-și vinde casele ajung adesea să intre în executare silită. Numărul mare de executări silite face ca prețurile imobiliare să scadă și mai mult. Investitorii pierd bani din cauza scăderii prețurilor titlurilor de valoare care sunt legate de credite ipotecare și imobiliare. În consecință, investitorii au mai puțini bani de cheltuit, ceea ce înseamnă că profiturile corporative scad și firmele încep să reducă costurile prin concedierea angajaților. Prețurile locuințelor scad în cele din urmă atât de scăzute încât cumpărătorii sunt atrași înapoi pe piață în căutarea unor oferte și, pe măsură ce mai mulți oameni încep să cumpere din nou imobiliare, începe să se formeze o nouă bulă imobiliară.