Când luați în considerare vânzarea și înlocuirea proprietăților comerciale sau de investiții, ar putea fi înțelept să analizați un schimb invers. Această metodă de schimb de proprietăți, cunoscută și sub numele de schimb invers 1031 sau ca schimb invers 1031, este rezultatul Procedurii fiscale 2000-37, un statut fiscal federal adoptat în SUA în septembrie 2000.
Un schimb 1031 este un „port sigur” stabilit de IRS pentru a permite circumstanțe care ar permite contribuabililor să profite de o oportunitate atractivă din punct de vedere financiar și potențial profitabilă de a cumpăra noi și de a vinde investiții vechi sau proprietăți comerciale. Un schimb 1031 acoperă o serie de tranzacții cu proprietăți, pe lângă schimburile inverse. Imobilul, de departe cel mai frecvent schimb de marfă, poate include clădiri de birouri, depozite, blocuri de apartamente etc. Terenurile nedezvoltate pot fi, de asemenea, incluse într-un schimb invers 1031, atâta timp cât lotul se află într-o zonă bine zonată.
În esență, o tranzacție de schimb invers 1031 este metoda prin care cumpărarea proprietății de înlocuire de către o persoană fizică sau un consorțiu înainte ca vânzarea proprietății renunțate să fie realizată și fără efecte fiscale negative. Câștigul sau pierderea recunoscută dintr-o astfel de tranzacție de către Internal Revenue Service (IRS) este amânată pe termen nelimitat, presupunând că toți termenii, condițiile și limitele de timp ale schimbului sunt îndeplinite. Această opțiune de transfer de proprietate reprezintă o evitare legală a ceea ce este adesea un impozit substanțial pe câștigurile de capital. Proprietatea de înlocuire trebuie, totuși, să aibă o valoare egală sau mai mare decât proprietatea renunțată.
Într-un schimb invers, titlul sau actul fie asupra proprietății înlocuitoare, fie asupra proprietății renunțate este, contra cost, „parcat” sau deținut de un deținător de titlu de cazare de schimb (EAT) acreditat timp de până la 180 de zile. După acest timp, dacă proprietatea renunțată nu a fost vândută, tranzacția de schimb invers 1031 poate fi anulată și orice câștig de capital rezultat din tranzacție este recunoscut și impozitat. Un schimb invers 1031 care durează mai mult de 180 de zile, de exemplu o proprietate în construcție sau renovare, poate fi realizat, dar un audit IRS poate refuza tranzacția. Cumpărătorii proprietății de înlocuire pot efectua din nou o altă tranzacție inversă 1031 dacă se stabilește că proprietatea renunțată nu se va vinde în intervalul de 180 de zile. Din nou, cu toate acestea, IRS poate recunoaște sau nu astfel de tranzacții de schimb ulterioare.
În timp ce oricărui tip de proprietate comercială sau de investiții i se poate oferi un port sigur folosind un schimb 1031, cel mai frecvent este imobiliar, deoarece este cel mai adesea supus recunoașterii câștigurilor de capital de către IRS.