Ο πιστωτικός κίνδυνος στεγαστικών δανείων περιγράφει τις ευρύτερες οικονομικές συνέπειες της αδυναμίας των κατόχων στεγαστικών δανείων να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Στη σύγχρονη οικονομία, αυτό μπορεί να καλύψει ένα ευρύ φάσμα κινδύνων. Στην απλούστερη μορφή του, ο πιστωτικός κίνδυνος στεγαστικών δανείων αναφέρεται απλώς στον κίνδυνο που τίθεται σε έναν συγκεκριμένο δανειστή για ένα συγκεκριμένο στεγαστικό δάνειο. Με μια πιο περίπλοκη έννοια, μπορεί να αναφέρεται σε κινδύνους στην αγορά τίτλων που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια. Στην πιο ακραία περίπτωση, μπορεί να αναφέρεται σε κινδύνους για μια οικονομία στο σύνολό της.
Υπάρχει ένα στοιχείο κινδύνου κάθε φορά που μια τράπεζα δανείζει χρήματα σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού. Το απλούστερο μέτρο του πιστωτικού κινδύνου στεγαστικών δανείων είναι ο κίνδυνος ο ιδιοκτήτης του σπιτιού να μην αποπληρώσει. Αυτό συνήθως αξιολογείται από έναν συνδυασμό του επιπέδου εισοδήματος του δανειολήπτη, του ποσού του δανείου και της πιστοληπτικής ικανότητας του δανειολήπτη, όπως η βαθμολογία FICO. Οι τράπεζες συνήθως αξιολογούν τον κίνδυνο με μια πιο περίπλοκη έννοια, λαμβάνοντας υπόψη την κατάσταση της στεγαστικής αγοράς, η οποία θα επηρεάσει πόσα χρήματα μπορούν να ανακτηθούν εάν η υποθήκη πρέπει να δεσμευτεί.
Ωστόσο, η απλή συμφωνία μεταξύ ενός δανειολήπτη και ενός δανειστή δεν είναι ο μόνος πιστωτικός κίνδυνος στεγαστικών δανείων. Αυτό οφείλεται στην πρακτική της τιτλοποίησης. Αυτό συνεπάγεται ότι οι τράπεζες συγκεντρώνουν χρήματα εκδίδοντας τίτλους με υποθήκη. Πρόκειται για χρηματοοικονομικά προϊόντα όπου το εισόδημα προέρχεται τελικά από τις αποπληρωμές στεγαστικών δανείων των πελατών, με τον συνοδευτικό κίνδυνο να αθετήσουν οι πελάτες και έτσι το εισόδημα να μην υπάρχει.
Συνήθως, τέτοια προϊόντα περιλαμβάνουν τη συσκευασία πολλαπλών ενυπόθηκων δανείων μαζί σε μια ενιαία ομάδα, στη συνέχεια τη διαίρεση αυτής της ομάδας σε πολλούς επενδυτές. Κάθε επενδυτής έχει επομένως τα δικαιώματα σε ένα μικροσκοπικό ποσοστό του εισοδήματος από κάθε υποθήκη στην ομάδα. Η θεωρία είναι ότι αυτό μειώνει τον κίνδυνο για τους επενδυτές, καθώς έχουν λιγότερα να χάσουν από έναν μεμονωμένο δανειολήπτη που χρεοκοπεί.
Στην πραγματικότητα, υπάρχουν δύο στοιχεία που μπορούν να αυξήσουν αυτή τη μορφή πιστωτικού κινδύνου στεγαστικών δανείων. Το ένα είναι ότι ένας παράγοντας που επηρεάζει την ικανότητα αποπληρωμής ενός ενυπόθηκου δανείου, όπως η ανεργία ή η αύξηση των επιτοκίων, μπορεί να είναι ευρέως διαδεδομένος που σημαίνει ότι πολλοί κάτοχοι στεγαστικών δανείων αθετούν ταυτόχρονα. Το άλλο είναι ότι ο τρόπος με τον οποίο τα ενυπόθηκα δάνεια συσκευάζονται μαζί μπορεί να καταστήσει πιο δύσκολη την αξιολόγηση των επιμέρους πιστωτικών κινδύνων και, κατά συνέπεια, του συνολικού επιπέδου κινδύνου του τίτλου που καλύπτεται από στεγαστικά δάνεια.
Σε ένα ευρύτερο πλαίσιο, αυτό μπορεί να δημιουργήσει πιστωτικό κίνδυνο στεγαστικών δανείων για ολόκληρη την οικονομία. Το 2007 έως το 2008, η αύξηση των επιπέδων αθέτησης των στεγαστικών δανείων δημιούργησε οικονομικά προβλήματα σε ορισμένες μεγάλες τράπεζες, όταν αναγκάστηκαν να αναπροσαρμόσουν την αξία των περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων των τίτλων που καλύπτονταν από ενυπόθηκα δάνεια. Αυτή η ανατίμηση έκανε ορισμένες τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να αντιμετωπίσουν προβλήματα ρευστότητας. Ενώ ορισμένοι έμειναν εκτός λειτουργίας, άλλοι έλαβαν οικονομική βοήθεια από τις εθνικές κυβερνήσεις προς το συμφέρον της διατήρησης του τραπεζικού συστήματος στο σύνολό του. Αυτό είχε συνέπειες για τα δημοσιονομικά οικονομικά και έχει κατηγορηθεί για επιδείνωση των δημοσίων ελλειμμάτων.