O abordare de comparare a vânzărilor este una dintre modalitățile prin care evaluatorii imobiliari determină valoarea unei proprietăți. Această abordare este utilizată de obicei în vânzările de imobiliare rezidențiale, dar poate fi folosită și pentru clădirile comerciale. Abordarea comparativă a vânzărilor ia în considerare prețul de vânzare al proprietăților similare situate în sau în apropierea aceluiași cartier. Se fac ajustări pentru caracteristici unice sau prevederi legale.
Atunci când un evaluator imobiliar efectuează o evaluare a unei proprietăți utilizând abordarea comparativă a vânzărilor, el va extrage de obicei prețurile reale de vânzare din vânzările anterioare de imobiliare. Aceste vânzări finalizate au loc de obicei într-un anumit interval de timp, cum ar fi ultimele trei până la șase luni. O evaluare imobiliară efectuată în conformitate cu abordarea de comparare a vânzărilor va lua în considerare de obicei vânzările finalizate pentru proprietăți similare. De exemplu, o evaluare a unui apartament cu un dormitor nu va lua în considerare vânzările finalizate pentru case cu cinci dormitoare.
Vânzările finalizate sunt de obicei extrase de la proprietăți care sunt situate în apropiere sau în același cartier. Acest lucru se datorează faptului că valoarea de piață poate varia substanțial de la un cartier la altul, chiar și în același oraș. Evaluările imobiliare care se fac în baza abordării comparative a vânzărilor sunt supuse conceptelor economice de ofertă, cerere și substituție.
Atunci când oferta de proprietăți este mare și cererea este scăzută, valorile de piață tind să scadă. Dacă oferta este scăzută și cererea este mare, aceleași valori de piață vor fi de obicei mai mari. Substituția este ideea că, dacă prețul unui tip de bun este prea mare, potențialii cumpărători vor găsi un bun substitut cu preț mai mic, care să le satisfacă nevoile. De exemplu, dacă un cuplu tânăr are nevoie de o reședință cu două dormitoare, poate înlocui un apartament cu două dormitoare care are un preț mai mic decât o casă independentă cu două dormitoare.
Caracteristicile unice ale proprietății pot necesita ajustări atunci când utilizați abordarea de comparare a vânzărilor. Factori precum îmbunătățiri majore, electrocasnice la zi, anumite tipuri de ferestre și uși, amenajarea podelei și starea generală a proprietății pot avea ca rezultat o valoare de evaluare mai mare sau mai mică decât media pieței. De exemplu, dacă un apartament cu un dormitor este singura proprietate pe o rază de 5 mile (8 km) care are un șemineu, valoarea sa de evaluare este probabil să fie puțin mai mare decât vânzările finalizate la reședințe similare. De asemenea, dacă starea generală a proprietății este proastă în comparație cu altele din aceeași zonă, valoarea ei evaluată este cu siguranță mai mică decât media.