O evaluare de mediu a amplasamentului de faza 2 (ESA) este un proces mandatat de guvernul SUA de testare a terenurilor comerciale și îmbunătățiri pentru a determina nivelul de contaminare a mediului. Se efectuează după ce o ESA de fază 1 a determinat că există probabil o contaminare. Procesul de evaluare ajută la stabilirea răspunderii pentru cumpărătorii care doresc să cumpere proprietatea și la determinarea costurilor de curățare.
Contaminarea mediului înconjurător a proprietăților imobiliare are loc atunci când substanțe chimice periculoase sau petrol se infiltrează în pământ sau materiale periculoase sunt utilizate în construcția de îmbunătățiri. Acest lucru se poate întâmpla atunci când o proprietate este prea aproape de o unitate de producție care aruncă substanțe chimice în râul local, de exemplu. Materialele de construcție conțin adesea contaminanți ca urmare a modificării standardelor industriale care, la un moment dat, au aprobat utilizarea anumitor substanțe doar pentru a constata că acestea sunt periculoase pentru oameni în timp, cum ar fi azbestul și vopseaua cu plumb.
Guvernul SUA a stabilit standarde stricte de răspundere pentru cumpărătorii de bunuri imobiliare comerciale, făcând orice cumpărător responsabil pentru curățarea proprietății contaminate odată ce achiziția este finalizată. Această responsabilitate se atașează indiferent de momentul în care a avut loc contaminarea, cine a fost responsabil pentru problemă sau dacă cumpărătorul a fost sau nu conștient de problemă înainte de finalizarea vânzării. Singura excepție este dacă cumpărătorul poate dovedi că a efectuat o investigație diligentă a proprietății pentru a determina contaminarea. Dacă diligența sa nu a ridicat semnale roșii, el este considerat un „cumpărător nevinovat” și nu este responsabil pentru curățare.
Cumpărătorii îndeplinesc cerințele de due diligence comandând un ESA pe proprietate. Un ESA are trei faze. Prima fază este de anchetă. Acesta caută în istoria proprietății și a zonei înconjurătoare semne de impact asupra mediului, cum ar fi apropierea instalațiilor de producție, incidente istorice de mediu și utilizările comune ale materialelor de construcție pentru vechimea proprietății. Se dispune o evaluare de mediu de faza 2 a amplasamentului dacă investigația relevă vreo problemă.
O evaluare de mediu în faza 2 este faza de testare. Investigatorul preia mostre de sol, ape subterane și de suprafață și le testează pentru petrol, metale grele, pesticide și solvenți. El preia, de asemenea, mostre din materialele de construcție utilizate la îmbunătățiri și testează calitatea aerului din interior. Procesul caută vopsea cu plumb, radon, mercur, azbest, mucegai și mucegai.
Societatea Americană pentru Testare și Materiale (ASTM) stabilește standardele pentru evaluarea fazei 2 a siturilor de mediu. Un consultant este angajat pentru a conduce investigația și oferă cumpărătorului un raport scris. De obicei, raportul stabilește tipul de contaminare implicat și nivelul de expunere, precum și oferă o opinie profesională cu privire la măsurile corective care ar trebui luate pentru curățarea proprietății. Aceasta este o parte indispensabilă a procesului pentru un cumpărător și îi permite să determine costurile asociate cu curățarea mandatată de guvern, dacă decide să finalizeze vânzarea.