Un depozit ipotecar este suma de bani pe care un cumpărător de locuință o plătește în numerar pentru o locuință, restul banilor fiind furnizați de compania ipotecară ca împrumut. Relația dintre depozitul ipotecar și prețul total de cumpărare este cunoscută sub numele de raportul împrumut-valoare. Piața de împrumuturi s-a oscilat în trecut înainte și înapoi pentru a încerca să găsească raportul potrivit. Dacă este prea mare, potenţialilor cumpărători de locuinţe le este mai greu să strângă banii necesari; dimpotrivă, dacă este prea scăzut, creditorii sunt expuși unui risc crescut de a pierde în cazul în care împrumutatul nu este în plată.
Elementele de bază ale unui depozit ipotecar sunt simple. Dacă un cumpărător de locuință dorește un credit ipotecar pentru o proprietate de 100,000 USD, iar creditorul ipotecar solicită un depozit de 15%, atunci împrumutul este de 85,000 USD (USD), iar cumpărătorul oferă restul de 15,000 USD (USD). Această configurație poate fi descrisă în două moduri: un raport împrumut-valoare de 15% sau un credit ipotecar de 85%.
Strângerea de numerar pentru depozitul ipotecar poate fi una dintre cele mai dificile părți ale achiziției unei prime case. Acest lucru se datorează faptului că mulți debitori locuiesc în spații de cazare închiriate înainte de a cumpăra, ceea ce înseamnă că chiria consumă o mare parte din veniturile lor și îngreunează economisirea banilor. Norocosii cumpărători de locuințe pentru prima dată ar putea împrumuta banii pentru depozit de la părinți sau de la alte rude.
Poate părea că creditorii s-ar descurca mai bine solicitând un depozit mai mic, deoarece acesta este mai atractiv pentru debitori și pentru că înseamnă că dobânda totală plătită pentru împrumut va fi mai mare. Cu toate acestea, există două dezavantaje principale la reducerea depozitelor, ceea ce îi face pe mulți creditori să prefere să solicite depozite mai mari. Primul motiv este că debitorii care au economisit un depozit mai mare pot părea mai responsabili din punct de vedere financiar și, prin urmare, mai susceptibili de a rambursa. În mod ironic, al doilea motiv implică împrumutații care nu, sau mai degrabă nu pot, rambursa împrumutul.
Cu cât depozitul este mai mic, cu atât decalajul inițial dintre valoarea locuinței și banii datorați debitorului este mai mic. Cu cât acest decalaj este mai mic, cu atât este mai mare riscul ca fluctuațiile pieței imobiliare să însemne ca valoarea de piață a casei să scadă sub suma rămasă pe ipoteca, în special în cazul unui credit ipotecar cu rambursare numai a dobânzii, situație cunoscută sub numele de capitaluri proprii negative. Acest lucru creează riscul ca proprietarul să nu poată muta casa, deoarece prețul de vânzare nu va crește suficient pentru a stinge ipoteca. De asemenea, creează riscul ca, în cazul în care creditorul este obligat să execute silite, vânzarea casei să nu strângă suficienți bani pentru a recupera împrumutul restant.
În ciuda acestor riscuri, unii creditori au solicitat depozite mici, de până la 5%. Alții au oferit credite ipotecare 100%, ceea ce înseamnă că nu este necesar un depozit, în timp ce unii chiar au oferit împrumuturi de peste 100%, ceea ce înseamnă că creditorul a plătit întregul preț de achiziție și apoi a împrumutat niște bani în plus împrumutatului. În urma crizei financiare care a început în 2007 și 2008 și a fost declanșată de titlurile de valoare bazate pe credite ipotecare legate de împrumuturi care aveau o rată de nerambursare ridicată, majoritatea creditorilor au încetat să mai ofere astfel de împrumuturi.