Derivatele ipotecare sunt un tip de instrument de investiții financiare care depind de valoarea subiacentă a creditelor ipotecare. Investitorii cumpără și vând acțiuni ale acestor instrumente derivate, care au multe caracteristici cu acțiunile tradiționale și fondurile mutuale. Deși investiția în instrumente derivate poate ajuta companiile să reducă riscul, acestea pot duce, de asemenea, la pierderi financiare substanțiale. Derivatele ipotecare bazate pe împrumuturi subprime au contribuit major la recesiunea și criza creditelor ipotecare din Statele Unite (SUA) la începutul secolului XXI.
Piața derivatelor de credit reprezintă o mare parte a pieței financiare globale, iar derivatele ipotecare reprezintă pur și simplu o mică parte a acestei piețe de credit. Fiecare grup de derivate ipotecare reprezintă un număr mare de credite ipotecare și poate include sute sau chiar mii de credite ipotecare individuale. Prin punerea în comun a împrumuturilor în acest fel, băncile ajută la furnizarea de oportunități de proprietate a locuințelor pentru mai mulți oameni, reducând în același timp propriul risc de pierdere financiară în cazul în care cumpărătorii nu își îndeplinesc obligațiile de plată.
Atunci când persoanele fizice doresc să obțină un împrumut pentru locuință, se întâlnesc cu o bancă sau cu un creditor pentru a solicita un credit ipotecar. Băncile împrumută banii persoanei fizice, apoi vând, în esență, împrumuturile firmelor de investiții sau firmelor derivate. Banca plătește firmei o taxă pentru acest serviciu și, în schimb, firma de instrumente derivate este de acord să își asume responsabilitatea pentru a se asigura că banca primește plata împrumutului. Băncile pierd o mare parte din recompensa potențială asociată cu aceste împrumuturi, dar se eliberează și de un mare risc. În schimb, atât recompensele potențiale, cât și riscurile sunt absorbite de firma de investiții.
Firmele de investiții efectuează calcule complexe pentru a le ajuta să decidă dacă acceptă anumite grupuri de derivate ipotecare. Ei analizează creditele ipotecare pe baza valorii caselor, a ratei dobânzii și a probabilității ca fiecare proprietar de locuințe să nu rămână în plată. Dacă pierderea așteptată este mai mică decât recompensa așteptată, firma va decide să preia instrumentele derivate. În acest caz, firma de investiții și investitorii săi ar putea câștiga profituri mari dacă toți proprietarii efectuează plăți conform acordului sau dacă valoarea proprietăților crește. Aceste firme pot pierde bani, de asemenea, în cazul în care proprietarii de case nu plătesc împrumuturile sau dacă valoarea proprietăților scade.
Multe dintre problemele asociate cu derivatele ipotecare implică credite ipotecare subprime sau împrumuturi acordate cumpărătorilor cu credite slabe. În efortul de a îndeplini obiective agresive de profit și creștere, unele bănci pot acorda credite ipotecare debitorilor care este puțin probabil să le ramburseze. Acestea ar putea include persoane cu venituri neverificate, cei care cumpără case la prețuri umflate fără capital propriu sau cumpărători care au un istoric slab de rambursare a împrumuturilor pe care le-au contractat. Când se întâmplă acest lucru, firmele derivate și de investiții pierd bani. În timpul unei recesiuni sau a unei alte crize economice, mulți proprietari de case ar putea să nu își plătească împrumuturile, ceea ce duce la o pierdere financiară semnificativă pentru bănci, firme de investiții și proprietari.