Ένας φορολογικός πλειστηριασμός, που μερικές φορές αναφέρεται ως πώληση φόρου, είναι μια από τις πιο παρεξηγημένες έννοιες στην αμερικανική ακίνητη περιουσία. Ο φορολογικός πλειστηριασμός είναι η πώληση σε πλειστηριασμό ενός δικαιώματος ιδιοκτησίας για την ικανοποίηση απλήρωτων φόρων, με την επιφύλαξη εξόφλησης εξ ολοκλήρου από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ο υπερθεματιστής πρέπει να πληρώσει τους οφειλόμενους φόρους μαζί με τυχόν άλλες νόμιμες χρεώσεις και τέλη, και έχει δικαίωμα στην περιουσία που αποδεικνύεται από φορολογική πράξη ή πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης. Ωστόσο, ο υπερθεματιστής δεν αναλαμβάνει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου και δεν μπορεί να διώξει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για σημαντικό χρονικό διάστημα, συχνά έως και δύο χρόνια ή περισσότερο.
Οι φορολογικοί πλειστηριασμοί επί ακινήτων διεξάγονται γενικά από μια τοπική φορολογική αρχή για την είσπραξη οφειλόμενων και απλήρωτων φόρων ιδιοκτησίας. Γενικά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιτρέπεται να συσσωρεύουν σημαντικές φορολογικές καθυστερήσεις επειδή τα έσοδα έχουν προϋπολογισθεί και λογιστικοποιηθεί από τη φορολογική αρχή. Η φύση της συναλλαγής, στην ουσία, είναι ότι η φορολογική αρχή εισπράττει τους οφειλόμενους φόρους από τον υπερθεματιστή και, στη συνέχεια, ο υπερθεματιστής και ο ιδιοκτήτης ακινήτου επιλύουν τα πράγματα μεταξύ τους. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα επιστρέψει τυχόν ποσά που πληρώθηκαν από τον υπερθεματιστή, με τόκους, κατά την περίοδο εξαγοράς. Εάν λήξει η περίοδος εξαργύρωσης και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν έχει εκπληρώσει το χρέος, τότε ο υπερθεματιστής θα αναλάβει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου και μπορεί να πάρει την κατοχή.
Ένας φορολογικός πλειστηριασμός πρέπει γενικά να προκηρυχθεί δημόσια, με το ευρύ κοινό να έχει αρκετό χρόνο για να ελέγξει το ακίνητο και να προετοιμάσει προσφορές, αν και μερικές φορές πραγματοποιούνται ιδιωτικές πωλήσεις εάν επιτρέπεται από το νόμο. Η ειδοποίηση θα περιλαμβάνει το συνολικό ποσό των οφειλόμενων φόρων και τυχόν πρόσθετες χρεώσεις και τέλη. Όταν υπάρχει εμπράγματο δικαίωμα σε ένα ακίνητο, όπως μια υποθήκη, τόσο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όσο και ο κάτοχος του δικαιώματος προαίρεσης ειδοποιούνται για την έλλειψη πριν από τη δημόσια ειδοποίηση ή δημοπρασία.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας φορολογικός πλειστηριασμός διεξάγεται με σφραγισμένη προσφορά. Η φύση της προσφοράς ποικίλλει ανάλογα με τη δικαιοδοσία. σε ορισμένες περιπτώσεις, η προσφορά είναι το επιτόκιο που ο ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να πληρώσει στον υπερθεματιστή για τους φόρους και τα τέλη που πληρώθηκαν και η χαμηλότερη τέτοια προσφορά κερδίζει τον φορολογικό πλειστηριασμό. Σε άλλες περιπτώσεις, οι προσφορές αφορούν ποσά σε δολάρια και ενδέχεται να υπερβαίνουν τους συνολικούς φόρους και άλλες οφειλές και τέλη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φορολογικός πλειστηριασμός κερδίζεται από τον πλειοδότη και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, για να εξαργυρώσει το ακίνητο, πρέπει να επιστρέψει το ποσό προσφοράς συν ένα νόμιμο επιτόκιο.
Υπάρχουν άτομα και εταιρείες που αφιερώνουν πολύ χρόνο και χρήμα στην αγορά ακινήτων σε φορολογικούς πλειστηριασμούς. Τα ακίνητα που αγοράζουν συνήθως εξαργυρώνονται και αυτά που δεν αγοράζονται εξαγοράζονται γρήγορα και πωλούνται στην ανοιχτή αγορά, συνήθως με σημαντικό κέρδος. Ωστόσο, η αναλογία εξαγορών προς επανακατάληψη είναι συνήθως πολύ υψηλή και όσοι επιδιώκουν να ζήσουν από την αγορά φορολογικών πράξεων ή πιστοποιητικών φορολογικής εγγύησης σε φορολογικούς πλειστηριασμούς θα πρέπει να έχουν τόσο μεγάλη υπομονή όσο και μεγάλο κεφάλαιο.
Θα υπάρξουν περιπτώσεις κατά τις οποίες μια κρατική κυβέρνηση, ή η εθνική κυβέρνηση, μπορεί να κατασχέσει ακίνητα και να τα πουλήσει σε πλειστηριασμό για να ικανοποιήσει το απλήρωτο εισόδημα ή άλλες φορολογικές υποχρεώσεις. Οι κανόνες και τα πρότυπα για αυτούς τους φορολογικούς πλειστηριασμούς είναι μερικές φορές διαφορετικοί από αυτούς που διεξάγονται από κομητείες ή δήμους για την ανάκτηση απλήρωτων φόρων ακινήτων.
SmartAsset.