Όταν οι φόροι ακίνητης περιουσίας δεν πληρώνονται εμπρόθεσμα, μετατρέπονται σε εμπράγματο βάρος του ακινήτου. Ο φοροεισπράκτορας της κομητείας θέτει φορολογική δέσμευση για την ακίνητη περιουσία και εκδίδει προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να πληρωθούν οι φόροι. Εάν η υποχρέωση δεν εκπληρωθεί εντός της προθεσμίας, το φορολογικό ενέχυρο πωλείται σε δημόσιο πλειστηριασμό με τη μορφή βεβαίωσης φορολογικού ενεχύρου.
Οι κανόνες που διέπουν τα πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης διαφέρουν ανά περιοχή. Μια γενική διαδικασία είναι κοινή στους περισσότερους. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας οφείλονται μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία κάθε χρόνο και καθίστανται ληξιπρόθεσμοι εάν δεν πληρωθούν μέχρι την ημερομηνία αυτή. Οι καθυστερημένοι φόροι συνήθως υπόκεινται σε καθυστερήσεις. Ορίζεται μια δεύτερη προθεσμία, και εάν οι φόροι και τα πρόσθετα τέλη εξακολουθούν να μην έχουν καταβληθεί μέχρι τη δεύτερη προθεσμία, ένα πιστοποιητικό φορολογικής δέσμευσης θα πωληθεί σε δημοπρασία.
Τα πιστοποιητικά προς πώληση και οι λεπτομέρειες σχετικά με τη δημοπρασία συνήθως διαφημίζονται στην τοπική εφημερίδα. Αυτό χρησιμεύει ως πρόσθετη ειδοποίηση προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ότι το προνόμιό του/της θα πωληθεί σύντομα. Δίνει επίσης στον επενδυτή την ευκαιρία να προγραμματίσει τη δημοπρασία.
Η ονομαστική αξία ενός φορολογικού πιστοποιητικού είναι μεγαλύτερη από το ποσό των φόρων που οφείλονται. Μπορεί να αποτελείται από τον απλήρωτο φόρο, τους τόκους που οφείλονται στον αγοραστή, τέλη καθυστέρησης για τον εφοριακό και έξοδα διαφήμισης σε εφημερίδες. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει το νέο ποσό για την αφαίρεση του ενεχύρου από το ακίνητο.
Η αγορά και η πώληση πιστοποιητικών φορολογικής δέσμευσης παρέχει τριπλό όφελος. Πρώτον, ο νομός εξακολουθεί να εισπράττει τα έσοδα. Δεύτερον, ο ιδιοκτήτης έχει επιπλέον χρόνο για να πληρώσει τους αναδρομικούς φόρους. Τέλος, η αγορά πιστοποιητικών φορολογικής δέσμευσης είναι μια ευκαιρία για τους επενδυτές.
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι απαραίτητοι για την πληρωμή των υποδομών της κομητείας, όπως οι μεταφορές, οι δημόσιες υπηρεσίες και τα σχολεία. Εάν δεν πληρωθούν οι φόροι, η κομητεία αγωνίζεται να καλύψει το έλλειμμα και ίσως χρειαστεί να περικόψει τις υπηρεσίες προς τους κατοίκους της. Τα πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης πωλούνται για το οφειλόμενο ποσό και η κομητεία ανακτά τα απαραίτητα έσοδα.
Συνήθως, παρέχεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου ένα ορισμένο χρονικό διάστημα για να εξαργυρώσει το φορολογικό ενέχυρο μετά την πώληση του πιστοποιητικού. Αυτή η περίοδος χάριτος μπορεί να είναι αρκετά χρόνια. Αντί να χάσει αμέσως την περιουσία του μέσω φορολογικού αποκλεισμού, ο ιδιοκτήτης ακινήτου κερδίζει επιπλέον χρόνο για να πληρώσει τους φόρους και να εξαγοράσει το ακίνητο.
Η αγορά πιστοποιητικών φορολογικής δέσμευσης προσφέρει μια επενδυτική ευκαιρία χαμηλού κινδύνου. Προκειμένου ο ιδιοκτήτης να αφαιρέσει τη δέσμευση, πρέπει όχι μόνο να πληρώσει τον φόρο αλλά και να πληρώσει τους τόκους. Ο επενδυτής βγάζει χρήματα από τους τόκους. Τα περισσότερα φορολογικά πιστοποιητικά εξαργυρώνονται, επομένως θεωρούνται μια σχετικά ασφαλής επένδυση. Όποιος μπορεί νόμιμα να κατέχει τίτλο ιδιοκτησίας μπορεί να αγοράσει πιστοποιητικά φορολογικής δέσμευσης.