Ένα co-op διαμέρισμα είναι μια μονάδα στέγασης που επιτρέπεται να κατοικήσει ένα άτομο μετά την αγορά
μερίδια
στο
εταιρεία
που κατέχει τον συνεταιρισμό. Αντί να αγοράσει πραγματικά το ακίνητο, ο κάτοικος αγοράζει μόνο σε μια εταιρεία — στις ΗΠΑ, συνήθως σε μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης (
LLC
) — που κατέχει το κτίριο. Υπάρχουν τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα σε αυτόν τον τύπο διαβίωσης, αλλά πολλοί συνεταιρισμοί θεωρούνται ιδιαίτερα επιθυμητές ιδιοκτησίες, ιδιαίτερα εκείνες σε εύπορες γειτονιές. Αν και συχνά συγκρίνονται με τα διαμερίσματα, οι συνεταιρισμοί διαφέρουν πολύ στη μέθοδο ιδιοκτησίας και στη διαδικασία αίτησης διαμονής.
Πώς Λειτουργεί
Μια συνεταιριστική πολυκατοικία ανήκει σε μια μη κερδοσκοπική εταιρεία. Οι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν μετοχές της εταιρείας, κάτι που τους δίνει το δικαίωμα να κατοικούν σε μια συγκεκριμένη μονάδα του κτιρίου και να ψηφίζουν σε θέματα που αφορούν το συνεταιρισμό στο σύνολό του. Σε γενικές γραμμές, όσο μεγαλύτερο είναι το διαμέρισμα, τόσο περισσότερες ψήφους έχει ο ιδιοκτήτης. Οι συνεταιρισμοί γενικά εκλέγουν ή έχουν κάθε μέλος να συμμετέχει σε ένα συμβούλιο αντιπροσώπων, το οποίο χειρίζεται θέματα και επιβάλλει τους καταστατικούς του συνεταιρισμού. Οι κάτοικοι πρέπει επίσης να πληρώνουν ένα μηνιαίο τέλος, το οποίο πηγαίνει για την πληρωμή της υποθήκης για το κτήριο συνεταιρισμού και καλύπτει τέλη συντήρησης, ασφάλειες, φόρους ακίνητης περιουσίας, ορισμένες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τους μισθούς οποιουδήποτε προσωπικού κτιρίου.
Πλεονεκτήματα
Σε πολλούς ανθρώπους αρέσει το περιβάλλον διαβίωσης των συνεταιρισμών, καθώς τείνουν να έχουν χαμηλό κύκλο εργασιών από γείτονες, όλες οι συντηρήσεις και οι επισκευές αναλαμβάνονται από την εταιρεία και έχουν λόγο σε πολλές πτυχές του κτιρίου. Επιπλέον, η συνεργασία τόσο πολλών ανθρώπων μπορεί να διευκολύνει τη λήψη νέων υπηρεσιών από τις τοπικές κυβερνήσεις ή τη λήψη εκπτώσεων σε πράγματα όπως οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ή οι υπηρεσίες καθαρισμού. Αυτός ο τύπος διευθέτησης εξαλείφει επίσης την ανάγκη για εξωτερικό ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να επισπεύσει θέματα όπως επισκευές ή εξώσεις. Τα διαμερίσματα Co-op ενδέχεται να παρέχουν υπηρεσίες που δεν βρίσκονται σε άλλες ρυθμίσεις διαβίωσης, όπως πιστωτικές ενώσεις, κλαμπ αγοράς τροφίμων και προγραμματισμένες δραστηριότητες. Σε γενικές γραμμές, οι συνεταιρισμοί είναι πιο ασφαλείς από άλλους τύπους κατοικιών και έχουν λιγότερες περιπτώσεις βανδαλισμού.
Η μεταφορά της ιδιότητας μέλους ενός διαμερίσματος συνεταιρισμού μπορεί να είναι ευκολότερη από την πώληση άλλου τύπου κατοικίας, καθώς, εφόσον το συμβούλιο εγκρίνει την πώληση, ο κάτοικος πρέπει απλώς να μεταβιβάσει ένα πιστοποιητικό αποθεμάτων στον νέο κάτοικο. Αυτό εξαλείφει την ανάγκη για έγγραφα όπως πράξεις. Επίσης, ορισμένες από τις μηνιαίες χρεώσεις εκπίπτουν φορολογικά σε ορισμένες περιοχές και επειδή η εταιρεία δεν είναι συνήθως κερδοσκοπική, οι χρεώσεις συνήθως δεν αυξάνονται εκτός εάν είναι απαραίτητο να διατηρηθεί ή να συντηρηθεί το κτίριο.
Μειονεκτήματα
Ένα από τα κύρια μειονεκτήματα αυτού του τύπου διαβίωσης είναι η διαδικασία αγοράς σε ένα. Όλα τα πιθανά μέλη ενός co-op διαμερίσματος πρέπει να εγκρίνονται από το διοικητικό συμβούλιο και η διαδικασία ελέγχου είναι συνήθως εκτεταμένη. Συνήθως περιλαμβάνει πράγματα όπως το πιστωτικό ιστορικό του αιτούντος, το προσωπικό υπόβαθρο, εάν ο αιτών έχει κατοικίδια ή άλλα ακίνητα και εάν ο αιτών θα ήταν συμβατός με τους υπάρχοντες κατοίκους. Οι πίνακες για συνεταιρισμούς σε αποκλειστικές περιοχές μπορεί να είναι εξαιρετικά επιλεκτικοί. Επίσης, το διοικητικό συμβούλιο έχει την εξουσία να απομακρύνει τους κατοίκους εάν δεν συμμορφώνονται με τους κανόνες του κτιρίου και συχνά το κάνει πολύ γρήγορα εάν παραβιαστούν κάποιοι κανόνες ή δεν καταβληθούν μηνιαία τέλη.
Υπάρχουν επίσης αρκετά οικονομικά μειονεκτήματα για τους συνεταιρισμούς. Σε γενικές γραμμές, οι προκαταβολές για μετοχές είναι υψηλότερες από άλλους τύπους κατοικιών και οι τράπεζες μπορεί να διστάζουν να χρηματοδοτήσουν δάνεια για μετοχές, καθώς δεν είναι τόσο σταθερές όσο η πραγματική ιδιοκτησία. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στην περίπτωση των συνεταιρισμών μίσθωσης γης, στους οποίους η εταιρεία που κατέχει τους συνεταιρισμούς μισθώνει, αλλά δεν κατέχει, τη φυσική γη στην οποία είναι χτισμένο το κτίριο. Αυτή η κατάσταση είναι επικίνδυνη και για τους κατοίκους, καθώς ο συνεταιρισμός και όλοι οι κάτοικοι ενδέχεται να χρειαστεί να μετακινηθούν εάν ο ιδιοκτήτης της γης αποφασίσει να μην ανανεώσει τη μίσθωση. Επιπλέον, οι μηνιαίες χρεώσεις μπορεί να είναι υψηλότερες σε ορισμένους συνεταιρισμούς από ό,τι σε ορισμένα διαμερίσματα.
Η πώληση ή η υπενοικίαση μπορεί επίσης να είναι ένα πρόβλημα. Πολλά συμβούλια δεν επιτρέπουν καθόλου στους κατοίκους να υπενοικιάσουν τα διαμερίσματά τους, και εκείνα που το κάνουν συνήθως απαιτούν από το συμβούλιο να προεγκρίνει την υποεπιστολή. Επιπλέον, ορισμένοι συνεταιρισμοί ελέγχουν πόσο μπορούν να πουλήσουν τα διαμερίσματα. Όλα αυτά μπορούν να κάνουν τους συνεταιρισμούς λιγότερο ελκυστικούς ως επενδυτικά ακίνητα. Από την άλλη πλευρά, πολλοί συνεταιρισμοί δεν δέχονται αιτήσεις από άτομα που δεν θα μένουν στο διαμέρισμα με πλήρη απασχόληση, επομένως αυτό μπορεί να μην είναι πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες.
Σε σύγκριση με τα Condos
Η κύρια διαφορά μεταξύ ενός co-op διαμερίσματος και ενός condo είναι η διαδικασία αγοράς και η ιδιοκτησία. Οι άνθρωποι που θέλουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα δεν χρειάζεται να εγκρίνονται από ένα συμβούλιο, και οι κάτοικοι εκεί κατέχουν στην πραγματικότητα τη φυσική ιδιοκτησία και τον χώρο μέσα στο διαμέρισμα, σε αντίθεση με τις μετοχές μιας εταιρείας. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να το εκμισθώσουν ή να το πουλήσουν κατά βούληση. Ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσει τέλη σε μια Ένωση Ιδιοκτητών Κατοικίας (HOA) για να φροντίσει τα έξοδα συντήρησης και τους μισθούς του προσωπικού, αλλά η HOA συνήθως δεν εμπλέκεται τόσο άμεσα με όλους τους κατοίκους όσο το διοικητικό συμβούλιο ενός συνεταιρισμού. Οι κάτοικοι ενός διαμερίσματος τείνουν να έχουν λιγότερο έλεγχο για το τι συμβαίνει στο κτίριο, όπως όταν οι κοινόχρηστοι χώροι αποκτούν νέο δάπεδο ή ποια υπηρεσία προσλαμβάνεται για τη φροντίδα του γκαζόν.
Από οικονομική άποψη, είναι συνήθως πιο εύκολο να λάβετε δάνειο ή χρηματοδότηση για να αγοράσετε ένα condo παρά για ένα co-op, καθώς τα condos είναι φυσική ιδιοκτησία και επομένως πιο σταθερά από τα co-op μετοχές. Επίσης, συνήθως δεν υπάρχει περιορισμός στο πόσο ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το ακίνητο, γεγονός που τον καθιστά καλύτερη επιλογή για τους επενδυτές από ένα co-op. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας, ωστόσο, υπολογίζονται για κάθε μεμονωμένη μονάδα ενός διαμερίσματος, αντί για ολόκληρο το κτίριο όπως στο co-op, το οποίο μπορεί να είναι δαπανηρό.