Riscul de credit ipotecar descrie consecințele economice mai ample ale deținătorilor de credite ipotecare care nu își rambursează împrumuturile. În economia modernă, aceasta poate acoperi o gamă largă de riscuri. În cel mai simplu mod, riscul de credit ipotecar se referă pur și simplu la riscul prezentat pentru un anumit creditor cu privire la un anumit împrumut pentru locuință. Într-un sens mai complicat, se poate referi la riscurile de pe piața titlurilor garantate cu ipoteci. În cel mai extrem caz, se poate referi la riscuri pentru o economie în ansamblu.
Există un element de risc de fiecare dată când o bancă împrumută bani unui proprietar. Cea mai simplă măsură a riscului de credit ipotecar este riscul ca proprietarul să nu plătească; aceasta este de obicei evaluată printr-o combinație a nivelului de venit al împrumutatului, a sumei împrumutului și a ratingului de credit al împrumutatului, cum ar fi un scor FICO. Băncile vor evalua, de obicei, riscul într-un sens mai sofisticat, ținând cont de starea pieței imobiliare, care va afecta câți bani pot fi recuperați dacă ipoteca trebuie să fie executată silit.
Aranjamentul simplu dintre un împrumutat și un creditor nu este însă singurul risc de credit ipotecar. Acest lucru se datorează practicii securitizării. Aceasta implică băncile care strâng bani prin emiterea de titluri garantate cu ipoteci. Acestea sunt produse financiare în care venitul provine în cele din urmă din rambursările ipotecare ale clienților, cu riscul însoțitor ca clienții să nu poată fi neîndepliniți de situație și, prin urmare, veniturile să nu fie acolo.
De obicei, astfel de produse implică împachetarea mai multor credite ipotecare într-un singur pool, apoi împărțirea acestui pool între mulți investitori. Fiecare investitor are astfel dreptul la o mică parte din venitul din fiecare credit ipotecar din pool. Teoria este că acest lucru scade riscul pentru investitori, deoarece aceștia au mai puțin de pierdut din cauza incapacității de plată a unui debitor individual.
În realitate, există două elemente care pot crește această formă de risc de credit ipotecar. Unul este că un factor care afectează capacitatea de rambursare a unui deținător de ipotecă, cum ar fi șomajul sau creșterea ratelor dobânzilor, poate fi larg răspândit, ceea ce înseamnă că mulți deținători de credite ipotecare sunt în stare de neîndeplinire a obligațiilor în același timp. Celălalt este faptul că modul în care creditele ipotecare sunt împachetate împreună poate face mai dificilă evaluarea riscurilor individuale de credit și, prin urmare, nivelul de risc general al garanției garantate cu ipoteci.
Într-un context mai larg, acest lucru poate reprezenta un risc de credit ipotecar pentru întreaga economie. În 2007 până în 2008, nivelurile de neplată ipotecare în creștere au creat probleme financiare pentru unele bănci majore, atunci când acestea au fost forțate să reevalueze active, inclusiv titluri garantate cu ipoteci. Această reevaluare a făcut ca unele bănci și alte instituții financiare să se confrunte cu probleme de lichiditate. În timp ce unii au încetat, alții au primit asistență financiară din partea guvernelor naționale în interesul menținerii sistemului bancar în ansamblu. Acest lucru a avut consecințe asupra finanțelor fiscale și a fost acuzat de înrăutățirea deficitelor publice.