Creditorii care scriu credite ipotecare trebuie să ia în considerare pericolul reprezentat de debitorii care se dovedesc a nu doresc sau nu pot face plățile ipotecare convenite. Profesioniștii din domeniul financiar se referă la potențialul incapacitate de plată a debitorului drept risc ipotecar. Asigurătorii de împrumuturi trebuie să evalueze atât probabilitatea ratelor plăților, cât și a abandonului complet al împrumutului.
Instituțiile financiare folosesc multe instrumente pentru a calcula nivelul de risc ipotecar implicat în fiecare împrumut. Primul instrument folosit de creditori este verificarea creditului. Majoritatea creditorilor verifică scorurile de credit ale solicitanților de credit ipotecar trăgând rapoartele lor despre istoria creditului. Rapoartele de credit le permit creditorilor să evalueze capacitatea unui solicitant de împrumut de a plăti împrumutul în timp util. Persoanele care au un scor de credit slab prezintă un grad mai mare de risc ipotecar și sunt adesea neeligibile pentru împrumuturi.
Creatorii de împrumuturi adună documente, inclusiv declarații de venit, declarații fiscale și talonoane de plată recente pentru a verifica venitul lunar al solicitanților de împrumut. Oricine are un raport mare datorie-venit (DTI) expune creditorul la un nivel mai mare de risc ipotecar, deoarece lipsa surplusului de numerar îl lasă pe împrumutat prost echipat pentru a face față cheltuielilor neașteptate. Pentru a minimiza riscul ipotecar, mulți emitenți de credite ipotecare nu acordă împrumuturi persoanelor cu rate DTI peste un anumit procent, cum ar fi 45 la sută.
Evaluările locuințelor joacă un rol important în stabilirea nivelului de risc al unui anumit împrumut. Suma unei ipoteci nu poate depăși valoarea locuinței folosită ca garanție. Pentru a reduce riscul pentru creditor reprezentat de deprecierea prețurilor caselor, majoritatea creditorilor ipotecare limitează raportul împrumut-valoare (LTV), 80% fiind o limită comună. Persoanele cu scoruri de credit ridicate, rate scăzute de DTI și locuințe în locații dorite ar putea fi capabile să stabilească credite ipotecare cu rate LTV mai mari.
După stabilirea nivelului de risc ipotecar prezentat de un anumit împrumut, creditorii trebuie să stabilească prețul împrumutului. Pentru a atenua riscul de nerambursare, creditorii percep costuri de închidere mai mari și rate ale dobânzii la împrumuturile care sunt contractate de debitorii cu risc ridicat. Oamenii care au credit excelent sunt recompensați cu rate scăzute și linii directoare de subscriere mai puțin stricte.
Instituțiile financiare împărtășesc riscurile ipotecare inerente cu alte entități, cum ar fi asigurătorii de credite ipotecare și investitorii. Asigurătorii de credite ipotecare percep prime lunare pentru asigurarea creditorului în caz de nerambursare a împrumutatului. Companiile de investiții cumpără credite ipotecare și le împart în obligațiuni care sunt vândute investitorilor. Persoanele care cumpără obligațiuni garantate cu ipoteci primesc plăți de dobândă care sunt derivate din plățile lunare ale debitorului ipotecar. Investitorii sunt expuși riscului ipotecar deoarece, în cazul în care împrumutatul este în stare de nerambursare, obligațiunile ipotecare devin lipsite de valoare.