Mieszkanie spółdzielcze to jednostka mieszkalna, którą osoba może zająć po zakupie
akcji
w
korporacja
który jest właścicielem spółdzielni. Zamiast faktycznie kupować nieruchomość, rezydent kupuje tylko korporację – w USA zwykle spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (
LLC
) — jest właścicielem budynku. Istnieją zarówno zalety, jak i wady tego typu aranżacji mieszkania, ale wiele spółdzielni uważa się za wysoce pożądane nieruchomości, szczególnie te w zamożnych dzielnicach. Choć często porównywane do mieszkań, spółdzielnie różnią się znacznie pod względem metody własności i procesu składania wniosków o pobyt.
Jak To Działa
Spółdzielczy apartamentowiec jest własnością korporacji non-profit. Ludzie mogą kupować udziały korporacji, co daje im prawo do zamieszkania w określonej jednostce budynku oraz prawo głosu w sprawach dotyczących spółdzielni jako całości. Ogólnie rzecz biorąc, im większe mieszkanie, tym więcej głosów ma właściciel. Spółdzielnie na ogół wybierają lub mają udział każdego członka w radzie przedstawicieli, która zajmuje się sprawami i egzekwuje regulamin spółdzielni. Mieszkańcy muszą również płacić miesięczną opłatę, która przeznaczana jest na spłatę kredytu hipotecznego na budynek spółdzielczy i obejmuje opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, niektóre media oraz pensje personelu budowlanego.
Zalety
Wielu ludzi lubi środowisko życia spółdzielni, ponieważ mają one zwykle niską rotację sąsiadów, wszystkie konserwacje i naprawy są wykonywane przez korporację i mają oni wpływ na wiele aspektów budynku. Co więcej, tak duża liczba osób pracujących razem może ułatwić uzyskanie nowych usług od samorządów lokalnych lub uzyskanie zniżek na takie rzeczy, jak usługi komunalne lub usługi sprzątania. Ten rodzaj umowy eliminuje również potrzebę wynajmu zewnętrznego, który może przyspieszyć sprawy, takie jak naprawy lub eksmisje. Mieszkania spółdzielcze mogą świadczyć usługi, których nie można znaleźć w innych warunkach mieszkaniowych, takich jak spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, kluby kupujące żywność i planowane zajęcia. Ogólnie rzecz biorąc, spółdzielnie są bezpieczniejsze niż inne rodzaje mieszkań i mają mniej przypadków wandalizmu.
Przeniesienie członkostwa w mieszkaniu spółdzielczym może być łatwiejsze niż sprzedaż innego rodzaju mieszkania, ponieważ dopóki zarząd wyrazi zgodę na sprzedaż, mieszkaniec musi jedynie przekazać nowemu mieszkańcowi świadectwo akcji. Eliminuje to potrzebę papierkowej roboty, takiej jak czyny. Ponadto niektóre miesięczne opłaty można odliczyć od podatku w niektórych regionach, a ponieważ korporacja zwykle nie jest nastawiona na zysk, opłaty zwykle nie rosną, chyba że jest to konieczne do utrzymania lub utrzymania budynku.
Niedogodności
Jedną z głównych wad tego typu aranżacji mieszkania jest proces zakupu jednego. Wszyscy potencjalni członkowie mieszkania spółdzielczego muszą zostać zatwierdzeni przez radę dyrektorów, a proces weryfikacji jest zwykle rozległy. Zwykle obejmuje takie rzeczy, jak historia kredytowa wnioskodawcy, pochodzenie osobiste, czy wnioskodawca jest właścicielem zwierząt domowych lub innych nieruchomości oraz czy wnioskodawca byłby kompatybilny z obecnymi mieszkańcami. Tablice dla spółdzielni w ekskluzywnych obszarach mogą być niezwykle selektywne. Zarząd ma również prawo do eksmisji mieszkańców, jeśli nie przestrzegają zasad obowiązujących w budynku, i często robi to bardzo szybko, jeśli jakiekolwiek zasady zostaną złamane lub nie zostaną uiszczone miesięczne opłaty.
Spółdzielnie mają również kilka niedogodności finansowych. Ogólnie rzecz biorąc, zaliczki na akcje są wyższe niż w przypadku innych rodzajów mieszkań, a banki mogą niechętnie finansować kredyty na akcje, ponieważ nie są one tak stabilne jak rzeczywiste nieruchomości. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku spółdzielni dzierżawiących ziemię, w których korporacja będąca właścicielem spółdzielni dzierżawi, ale nie jest właścicielem, fizyczny grunt, na którym stoi budynek. Taka sytuacja jest ryzykowna również dla mieszkańców, gdyż spółdzielnia i wszyscy mieszkańcy mogą być zmuszeni do przeprowadzki, jeśli właściciel nie zrezygnuje z przedłużenia dzierżawy. Dodatkowo miesięczne opłaty mogą być wyższe w niektórych spółdzielniach niż w niektórych mieszkaniach.
Problemem może być również sprzedaż lub podnajem. Wiele zarządów w ogóle nie pozwala mieszkańcom na podnajmowanie mieszkań, a te, które to robią, zwykle wymagają wcześniejszej akceptacji przez zarząd. Ponadto niektóre spółdzielnie kontrolują, za ile mieszkań mogą sprzedać. Wszystko to może sprawić, że spółdzielnie będą mniej atrakcyjne jako nieruchomość inwestycyjna. Z drugiej strony wiele spółdzielni nie przyjmuje zgłoszeń od osób, które nie będą mieszkać w mieszkaniu na stałe, więc może to nie być problemem dla właścicieli.
W porównaniu do Condos
Główną różnicą między mieszkaniem spółdzielczym a mieszkaniem jest proces zakupu i własność. Ludzie, którzy chcą kupić mieszkanie, nie muszą być zatwierdzeni przez zarząd, a mieszkańcy faktycznie są właścicielami nieruchomości i przestrzeni wewnątrz mieszkania, w przeciwieństwie do udziałów w korporacji. Oznacza to, że mogą go poddzierżawić lub sprzedać do woli. Właściciel mieszkania może być również zmuszony do wnoszenia opłat na rzecz Stowarzyszenia Właścicieli Domów (HOA), aby zająć się opłatami za utrzymanie i wynagrodzeniami personelu, ale HOA zwykle nie jest tak bezpośrednio zaangażowany we wszystkich mieszkańców, jak zarząd spółdzielni. Mieszkańcy mieszkania własnościowego mają zwykle mniejszą kontrolę nad tym, co dzieje się w budynku, na przykład kiedy wspólne obszary otrzymują nową podłogę lub jakie usługi są wynajmowane do pielęgnacji trawnika.
Z finansowego punktu widzenia zazwyczaj łatwiej jest uzyskać pożyczkę lub finansowanie na zakup mieszkania niż w przypadku spółdzielni, ponieważ mieszkania własnościowe są własnością fizyczną, a zatem są bardziej stabilne niż udziały w spółdzielni. Ponadto zwykle nie ma ograniczeń co do tego, za ile właściciel może sprzedać nieruchomość, co czyni je lepszym wyborem dla inwestorów niż spółdzielnia. Podatki od nieruchomości są jednak naliczane dla każdej jednostki mieszkania, a nie dla całego budynku, jak w przypadku spółdzielni, co może być kosztowne.