Poszukiwacz tytułu przeczesuje rejestry publiczne, aby dowiedzieć się jak najwięcej o tytule własności. Chociaż osoby mogą samodzielnie wyszukiwać tytuły, większość woli konsultować się z profesjonalistami, ponieważ proces ten może być długi i żmudny, a osoby wyszukujące tytuły są wyszkolone w odkrywaniu informacji, które mogą być trudne do znalezienia. Ludzie zazwyczaj wynajmują wyszukiwarkę tytułów podczas escrow w ramach dochodzenia w sprawie potencjalnego zakupu nieruchomości, a wyszukiwanie tytułów może być również wymagane w celu refinansowania nieruchomości, zaciągnięcia kredytu budowlanego lub zakupu ubezpieczenia tytułu.
Zatrudniony poszukiwacz tytułów może przeprowadzić wyszukiwanie pełne lub ograniczone, w zależności od potrzeb klienta. W obu przypadkach celem przeszukania jest odkrycie informacji, które mogą stać się przeszkodą w przekazaniu nieruchomości lub mogą stać się problemem dla właściciela nieruchomości. Na przykład wyszukiwanie według tytułu może ujawnić, że działka jest technicznie pozbawiona dostępu do morza, a sąsiedzi nie mają dostępu do najbliższej drogi.
Podczas wyszukiwania tytułu osoba poszukująca tytułu potwierdza, że podany właściciel nieruchomości rzeczywiście jest jej właścicielem i że nie ma na niej żadnych zastawów, takich jak hipoteka lub wyrok przeciwko właścicielowi nieruchomości. Poszukiwacze tytułów szukają również osób, które mają interes prawny w nieruchomości, takich jak nieobecny współwłaściciel. Potwierdzają również szczegóły nieruchomości, upewniając się, że opisy nieruchomości i jej granic są dokładne.
Osoby poszukujące tytułu sprawdzają również ograniczenia, które mogą obowiązywać, takie jak służebności, utracone prawa do minerałów i inne kwestie. Ma to na celu pomóc ludziom uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Jeśli na przykład ktoś kupuje nieruchomość z prawami do drewna, która została sprzedana firmie drzewnej, firma ta ma prawo uzyskać dostęp do nieruchomości i usunąć drewno. Wyszukiwarki tytułów służą również do sprawdzania stawek oceny, które mogą się różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości. Na przykład, ktoś może być zaskoczony, gdy dowie się, że oprócz standardowej stawki podatku od nieruchomości w wysokości jednego procenta, jest również zobowiązany do zapłaty dodatkowego podatku miejskiego w wysokości pół procenta.
Poszukiwacz tytułów potrzebuje doskonałych umiejętności badawczych i dobrych relacji z osobami, które posiadają informacje o tytułach własności. Obejmuje to regionalne biura ewidencji gruntów, firmy tytułowe i banki. Większość poszukiwaczy tytułów zna się na komputerach, ale potrafi też przeglądać starsze zapisy przechowywane w księgach rachunkowych i muszą mieć bystre oczy w rozwiązywaniu problemów. Jeśli poszukiwacz tytułu nie zidentyfikuje problemu z własnością, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności.