Grunty Greyfield to nieruchomość lub grunt, który nie jest w pełni wykorzystany, zwykle przynoszący znacznie mniejsze dochody, niż gdyby był właściwie zarządzany. W przeciwieństwie do terenów poprzemysłowych, które mogą być częściowo skażone, tereny poprzemysłowe zwykle nie wymagają rekultywacji środowiska przed ponownym zagospodarowaniem. Niektóre obszary miejskie aktywnie promują poprawę stanu terenów szarych z różnych powodów, od chęci zwiększenia poziomu gęstości po poprawę stanu społeczności.
Własność Greyfield może przybierać różne formy. Często są to budynki przestarzałe lub źle utrzymane, aw wielu przypadkach jest to miejsce, w którym niegdyś kwitł park handlowy lub biurowy. Witryna może przynosić mniejsze dochody, ponieważ nie spełnia już potrzeb najemców i społeczności lub dlatego, że zmieniła się demografia społeczności, pozostawiając za sobą szare pole. Na przykład wiele szarych pól znajduje się na niegdyś kwitnących obszarach miejskich, które zostały dotknięte ucieczką na przedmieścia.
W wielu przypadkach tereny typu greyfield są otoczone asfaltowymi parkingami, co wyjaśnia nazwę. Chociaż nieruchomość mogła być kiedyś dobrze wykorzystana, z czasem pozwolono jej amortyzować; budynki mogą być źle utrzymane, rotacja najemców może wzrosnąć, a infrastruktura obiektu może ulec zniszczeniu.
Deweloperzy często postrzegają tereny typu „greyfield” jako szansę. We właściwych rękach taka ziemia mogłaby potencjalnie stać się bardzo dochodowa, gdyby została przejęta. Niektórzy deweloperzy mogą zburzyć wszystkie budynki i zacząć od nowa, budując witrynę, która będzie odpowiadać potrzebom społeczności, podczas gdy inni mogą zdecydować się na szeroko zakrojone działania związane z przebudową. Zazwyczaj strona przyciąga znanego najemcę, aby zachęcić do stałego dochodu. Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych jest zwykle tańsze niż zagospodarowanie nowej działki, ponieważ istnieją już przewody kanalizacyjne, elektryczność i inna podstawowa infrastruktura, chociaż mogą być potrzebne prace, aby dostosować ją do obecnych standardów.
Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych ma wiele zalet. W społecznościach znajdujących się w niekorzystnej sytuacji, w których zasoby społeczne zmniejszyły się, gdy bogatsi ludzie opuszczają okolicę, centrum handlowe lub centrum społeczności na szarym polu może ożywić społeczność. Dla miast zaniepokojonych gęstością i chęcią maksymalizacji wykorzystania gruntów w granicach miasta, odnowione tereny szare są często postrzegane jako coś pozytywnego; zamiast się rozrastać, miasto wykorzystuje istniejącą ziemię. Rewitalizacja przekłada się również na wysokie wpływy z podatków za grunty od miasta, co może być atrakcyjne dla miast pozbawionych gotówki.