Zmodyfikowany najem brutto obejmuje niektóre, ale nie wszystkie usługi budowlane w zamian za czynsz. Ten rodzaj najmu komercyjnego może być powszechny w budynkach o mieszanym użytkowaniu, w których najemcy mają różne potrzeby w zakresie usług. Warunki różnią się znacznie i można je negocjować na początku umowy, dlatego ważne jest, aby dokładnie je przejrzeć i poprosić o wszelkie korekty przed wyrażeniem zgody. Prawnik może przejrzeć zmodyfikowaną najem brutto i odpowiedzieć na wszelkie pytania potencjalnego najemcy.
Czynsz ustalany jest w ustalonej wysokości w oparciu o budynek, aktualne warunki rynkowe i inne czynniki. Należą do nich, które usługi są ujęte w umowie najmu; właściciel może na przykład płacić podatki i ubezpieczenie lub może to być obowiązkiem najemcy. Usługi elektryczne, odmierzanie wody, sprzątanie i konserwacja mogą być również uwzględnione w zmodyfikowanej umowie najmu brutto. Właściciele mogą odmówić pokrycia usług, gdy użytkowanie w budynku jest bardzo zmienne. Spa może na przykład przechodzić przez dużo wody, w którym to przypadku zmodyfikowana dzierżawa brutto może wykluczyć wodę, zobowiązując właścicieli firm do zapłaty za tę usługę.
Kontrastuje to z pełnym wynajmem brutto, gdzie miesięczny czynsz obejmuje wszystkie usługi budowlane. W zamian za czynsz najemcy korzystają z powierzchni i mogą dokonać pewnych przeróbek, ale nie muszą płacić podatków, ubezpieczenia, opłat za media, sprzątania i innych opłat za usługi. Czynsze w takiej sytuacji bywają wyższe, ponieważ wynajmujący musi zrekompensować zwiększone koszty eksploatacji budynku. W przypadku zmodyfikowanej umowy najmu brutto czynsz jest tańszy, ale najemcy muszą dysponować budżetem, aby usługi pozostały operacyjne.
Obowiązki można podzielić za pomocą niektórych zmodyfikowanych leasingów brutto. Na przykład w przypadku konserwacji i napraw właściciel może zgodzić się na pokrycie większych wydatków, takich jak wymiana pokrycia dachowego i podłóg. Najemca może być odpowiedzialny za malowanie ścian i wykończenia oraz utrzymanie powierzchni w dobrym stanie. Niektóre usługi mogą znajdować się w szarej strefie, gdzie odpowiedzialność za płatność jest niejasna, w którym to przypadku strony mogą próbować negocjować lub wypracować porozumienie, takie jak podział kosztów.
Poza określeniem świadczonych usług, zmodyfikowany najem brutto może zawierać ograniczenia powierzchni. Właściciele mogą ograniczyć rodzaje firm, które działają w ich obiektach i mogą ustalać limity godzin pracy, otaczającej muzyki, wystroju i powiązanych kwestii. Ograniczenia te mogą być stosowane z korzyścią dla innych najemców, aby budynek wyglądał i był jednolity.