Umowa czynu, znana również jako „zastaw na czyny”, „umowa gruntowa” lub „umowa pożyczki ratalnej”, to rodzaj transakcji dotyczącej nieruchomości, w której sprzedający zasadniczo finansuje kupującego w ramach sprzedaży własnej nieruchomości. W umowie aktowej kupujący przejmuje w posiadanie z chwilą podpisania umowy, często bez wpłaty lub symbolicznej zaliczki. Kupujący spłaca kredyt hipoteczny w miesięcznych ratach. Umowa o czyn jest wykonywana po zapłaceniu przez kupującego pełnej ceny zakupu. Statuty regulujące tego typu transakcje będą się różnić w zależności od jurysdykcji w USA i kraju w krajach o prawie zwyczajowym.
Umowy aktowe można zawrzeć znacznie szybciej niż tradycyjne umowy hipoteczne. Nie ma innych form niż sama umowa i nie ma kosztów zamknięcia ani innych opłat. Sprzedający zachowuje tytuł prawny do nieruchomości, ale ma również takie same obowiązki, jak posiadacz hipoteki, który posiada nieruchomość. Sprzedający musi płacić podatki od nieruchomości, utrzymywać nieruchomość i ubezpieczyć ją od szkód. W niektórych stanach kupujący może ubiegać się o zwolnienie z podatku od nieruchomości.
W umowie czynu sprzedający utrzymuje zabezpieczenie na nieruchomości. W przypadku problemów kupującego sprzedający może odstąpić od umowy, przejąć w posiadanie nieruchomość, a ewentualne raty zatrzymać jako odszkodowanie. Zasady anulowania różnią się w zależności od stanu. W niektórych jurysdykcjach umowa dotycząca czynu może zostać anulowana z XNUMX-dniowym wyprzedzeniem. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych, nie ma prawa do wykupu nieruchomości i można ją sprzedać komuś innemu po rozwiązaniu umowy.
Inną cechą niektórych umów jest „płatność balonowa” w formie ryczałtu jako końcowej płatności w ramach umowy. Jeśli kupujący nie jest w stanie sfinansować płatności balonowej lub w inny sposób znaleźć środki, które ją zapłacą, sprzedający może anulować umowę. Sprzedający może również wykorzystywać nieruchomość jako zabezpieczenie w okresie obowiązywania umowy, co może ingerować w przyszłą zdolność kupującego do uzyskania tytułu prawnego.
Niektórzy eksperci prawni i finansowi twierdzą, że umowa czynu nie jest tak naprawdę formą kredytu hipotecznego, ale raczej rodzajem umowy „najem na własność”. Uważają, że takie umowy pozostawiają niewielką ochronę sprzedającemu lub kupującemu. Niektórzy twierdzą, że umowy te nie mają już żadnego celu w nowoczesnym finansowaniu.
Inni, zwłaszcza zwolennicy tanich mieszkań dla rodzin o niskich i średnich dochodach, twierdzą, że umowy czynu służą bardzo ważnemu celowi. Twierdzą, że ten rodzaj transakcji na rynku nieruchomości daje szansę na zakup domu tym, którzy mają niewielką lub żadną nadzieję na uzyskanie tradycyjnego kredytu hipotecznego. Wskazują również, że kiedy transakcje te są dokonywane pod kierunkiem i pomocą organizacji mieszkaniowych i deweloperów tanich mieszkań, mogą one stworzyć właścicieli domów i pomóc ustabilizować podupadające dzielnice.