Instrument pochodny na nieruchomości to specyficzny rodzaj instrumentu finansowego, w którym wartość instrumentu pochodnego zmienia się w zależności od zmian aktywów nieruchomościowych. Umowy obejmujące takie instrumenty pochodne są zwykle zawierane w oparciu o indeksy nieruchomości; dobrze skonstruowane, szeroko zakrojone indeksy mają kluczowe znaczenie dla tego typu transakcji finansowych. Transakcje te są dość złożone, więc zwykle korporacje lub wyrafinowani inwestorzy korzystają z instrumentów pochodnych. Przykładami instrumentów pochodnych na nieruchomości są kontrakty forward, swapy całkowitego zwrotu lub obligacje z instrumentem pochodnym w strukturze obligacji.
Kontrakty terminowe i terminowe są najczęstszymi transakcjami z wykorzystaniem instrumentów pochodnych na rynku nieruchomości. W typowym kontrakcie futures inwestor zawiera zgodę na zapłatę określonej kwoty w określonym czasie w przyszłości. Inny inwestor zapłaci wówczas wielokrotność ustalonego indeksu nieruchomości. Ta wielokrotność jest ustalona. W uproszczeniu sposób patrzenia na to polega na tym, że każda ze stron stawia na inny przyszły wynik finansowy.
Niektórzy inwestorzy w nieruchomości komercyjne stosują strategie, takie jak swapy. Dokonują one płatności w oparciu o indeks stóp procentowych. Instrumenty pochodne na nieruchomości pozwalają inwestorom być na rynku nieruchomości bez konieczności faktycznego kupowania i sprzedawania budynków. Z tego powodu innym terminem na obrót instrumentami pochodnymi na nieruchomości są nieruchomości syntetyczne.
Jeśli inwestor posiada nieruchomość na wynajem i pożyczkę z płatnościami, które są stałe, różnice w wysokości czynszu, jaki może pobierać, oznaczają, że może nie być w stanie pokryć tych płatności z wysokością dochodu, który uzyskuje z nieruchomości. Korzystanie z instrumentów pochodnych może pomóc w radzeniu sobie z tą możliwością; inwestor może wykorzystać wahania wartości budynku bez konieczności jego sprzedaży. Stawki czynszu często rosną i spadają wraz z wartością nieruchomości, więc instrumenty pochodne mogą pomóc w zapewnieniu dodatkowego dochodu w okresach, gdy czynsz jest niski. Trudność polega na tym, aby dokładnie określić, jakiej pochodnej najlepiej użyć.
Zasadniczo transakcje finansowe z instrumentami pochodnymi na nieruchomości mają dwóch kontrahentów, którzy wymieniają środki pieniężne w oparciu o wartość uzgodnionego indeksu. Zaleca się, aby inwestorzy w nieruchomości korzystali tylko z prostych instrumentów pochodnych i takich, które są ściśle dopasowane do danych nieruchomości, ponieważ inwestorzy inwestujący w złożone instrumenty pochodne są narażeni na ryzyko bankructwa. Jednak jeśli są używane ostrożnie, pochodne nieruchomości mogą pomóc ustabilizować nieruchomości komercyjne i pomóc w ochronie przed przymusową sprzedażą.
Wielka Brytania jest światowym liderem w wykorzystaniu instrumentów pochodnych na rynku nieruchomości. Najpopularniejszym indeksem używanym w Wielkiej Brytanii dla nieruchomości komercyjnych jest Invest Property Databank. Ten indeks jest również używany w kilku innych krajach, w tym w Australii, Niemczech, Szwajcarii, Francji, Włoszech i Szwajcarii. Ważne jest, aby indeksy wykorzystywane w transakcjach pochodnych były wiarygodne. W Stanach Zjednoczonych dwa najczęściej stosowane indeksy to National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index oraz Standard and Poor’s Index.