Sprzedaż szeryfa to licytacja służąca do likwidacji nieruchomości, w przypadku której kredytobiorca hipoteczny nie wywiązał się ze zobowiązań. Pozwala bankom i innym instytucjom finansowym odzyskać utracone pieniądze, gdy kredytobiorca hipoteczny nie spłaci pożyczki. Niektórzy mylą sprzedaż szeryfa ze sprzedażą podatkową, ale te dwie rzeczy nie są takie same. Sprzedaż podatkowa jest wykorzystywana do likwidacji nieruchomości z zastawami podatkowymi na nie, zamiast do licytacji domów utraconych w wyniku przejęcia.
Nieruchomości wystawione na sprzedaż przez szeryfa są tam z powodu sądowego przejęcia nieruchomości. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie spłacił kredytu hipotecznego, a bank, który go udzielił, pozwał go do sądu. Jeżeli bank udowodni swoją sprawę w sądzie, pokazując kredytobiorcy, że nie zapłacił zgodnie z ustaleniami, wówczas ma prawo sprzedać dom. Bank następnie wystawia nieruchomość na licytację w ramach wyprzedaży.
W niektórych miejscach aukcja przejętych nieruchomości nie jest nazywana sprzedażą szeryfa. Niektóre jurysdykcje po prostu odnoszą się do tych aukcji jako do sprzedaży wykluczenia. Istnieje jednak wiele innych regionów, które wymagają biura szeryfa do administrowania sprzedażą. Dlatego aukcje wykluczenia na tych obszarach są określane jako sprzedaż szeryfa.
Kiedy dana osoba uczestniczy w sprzedaży szeryfa w nadziei na zakup nieruchomości, musi być przygotowany na przyjęcie każdej kupowanej przez siebie nieruchomości w takiej postaci, w jakiej się znajduje. Zazwyczaj domy wystawione na sprzedaż szeryfa nie są dostępne do wglądu przed aukcją. Oznacza to, że kupujący dokonuje zakupu, nie zaglądając do wnętrza domu ani nie dowiadując się o jego stanie. Ani biuro szeryfa, ani inne strony zaangażowane w sprzedaż nie zgłaszają żadnych roszczeń ani nie oferują żadnych gwarancji dotyczących nieruchomości wystawionych na aukcję. Potencjalny nabywca może przejechać obok nieruchomości i zobaczyć ją z zewnątrz, ale nie ma prawa do wejścia do nieruchomości.
Sprzedaż szeryfa to aukcje publiczne, a potencjalni nabywcy licytują nieruchomości, którymi są zainteresowani. Każda nieruchomość trafia do tego, kto zaoferuje najwyższą cenę. Oferty początkowe dotyczące nieruchomości z wykluczeniem są zwykle niskie i różnią się w zależności od przepisów jurysdykcji, w której odbywa się sprzedaż. W wielu miejscach ofertę otwarcia składa bank lub instytucja finansowa, która udzieliła kredytu na przejętą nieruchomość. Chociaż stawki początkowe na te domy mogą być niskie, aukcje wykluczenia mogą być konkurencyjne, a nieruchomości mogą sprzedawać znacznie więcej niż ich stawki początkowe.