Pochodne hipoteczne są rodzajem finansowych instrumentów inwestycyjnych, które zależą od bazowej wartości hipotecznych kredytów hipotecznych. Inwestorzy kupują i sprzedają akcje tych instrumentów pochodnych, które mają wiele cech wspólnych z tradycyjnymi akcjami i funduszami inwestycyjnymi. Chociaż inwestowanie w instrumenty pochodne może pomóc firmom w ograniczaniu ryzyka, może również prowadzić do znacznych strat finansowych. Hipoteczne instrumenty pochodne oparte na kredytach subprime były głównym czynnikiem przyczyniającym się do recesji i kryzysu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych (USA) na początku XXI wieku.
Rynek kredytowych instrumentów pochodnych to duża część globalnego rynku finansowego, a hipoteczne instrumenty pochodne to po prostu niewielka część tego rynku kredytowego. Każda grupa pochodnych hipotecznych reprezentuje dużą liczbę kredytów hipotecznych i może obejmować setki, a nawet tysiące indywidualnych kredytów hipotecznych. Łącząc w ten sposób pożyczki, banki pomagają zapewnić możliwości posiadania domu większej liczbie osób, jednocześnie zmniejszając własne ryzyko strat finansowych, jeśli kupujący nie wywiążą się ze swoich zobowiązań płatniczych.
Kiedy osoby fizyczne chcą zabezpieczyć kredyt mieszkaniowy, spotykają się z bankiem lub pożyczkodawcą, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Banki pożyczają pieniądze osobom fizycznym, a następnie sprzedają je firmom inwestycyjnym lub inwestującym w instrumenty pochodne. Bank płaci firmie opłatę za tę usługę, aw zamian firma zajmująca się instrumentami pochodnymi zgadza się wziąć odpowiedzialność za zapewnienie bankowi otrzymania spłaty kredytu. Banki tracą wiele z potencjalnych korzyści związanych z tymi pożyczkami, ale także uwalniają się od dużego ryzyka. Zamiast tego zarówno potencjalne korzyści, jak i ryzyko są absorbowane przez firmę inwestycyjną.
Firmy inwestycyjne przeprowadzają złożone obliczenia, aby pomóc im zdecydować, czy przyjąć określone grupy hipotecznych instrumentów pochodnych. Analizują kredyty hipoteczne na podstawie wartości domów, stopy procentowej i prawdopodobieństwa niewypłacalności każdego właściciela domu. Jeśli oczekiwana strata jest mniejsza niż oczekiwana nagroda, firma zdecyduje się na zakup instrumentów pochodnych. W takim przypadku firma inwestycyjna i jej inwestorzy mogą osiągnąć duże zyski, jeśli wszyscy właściciele domów dokonają płatności zgodnie z ustaleniami lub jeśli wartość nieruchomości wzrośnie. Firmy te mogą również stracić pieniądze, jeśli właściciele domów nie wywiążą się ze spłaty pożyczek lub jeśli wartość nieruchomości spadnie.
Wiele problemów związanych z instrumentami pochodnymi kredytów hipotecznych dotyczy kredytów hipotecznych typu subprime lub pożyczek udzielanych nabywcom o słabej zdolności kredytowej. Aby osiągnąć agresywne cele w zakresie zysków i wzrostu, niektóre banki mogą udzielać kredytów hipotecznych kredytobiorcom, którzy nie są w stanie ich spłacić. Może to obejmować osoby o niezweryfikowanych dochodach, osoby kupujące domy po zawyżonych cenach bez kapitału własnego lub kupujących, którzy mają słabą historię spłacania kredytów, które zaciągnęli. Kiedy tak się dzieje, instrumenty pochodne i firmy inwestycyjne tracą pieniądze. Podczas recesji lub innego kryzysu gospodarczego wielu właścicieli domów może nie spłacać swoich kredytów, co prowadzi do znacznych strat finansowych dla banków, firm inwestycyjnych i właścicieli domów.