Prawa do obsługi kredytu hipotecznego to prawa, które posiada firma, taka jak pożyczkodawca hipoteczny, bank lub kasa kredytowa, w celu obsługi operacyjnych aspektów kredytu hipotecznego. Chociaż szczegóły mogą się różnić w zależności od różnych firm, które posiadają prawa do obsługi kredytów hipotecznych, obsługa kredytów hipotecznych często obejmuje przyjmowanie i przetwarzanie płatności, utrzymywanie i dokonywanie płatności z rachunków powierniczych założonych na potrzeby podatku od nieruchomości kredytobiorcy, ubezpieczenia właściciela domu i ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego. Prawa do obsługi kredytów hipotecznych stanowią duże źródło przychodów dla firm zajmujących się obsługą kredytów hipotecznych, jednak wielu kredytobiorców nie w pełni wie lub nie rozumie, na czym polega zakulisowy kredyt hipoteczny.
Kiedy pożyczka hipoteczna jest udzielana przez pożyczkodawcę, bardzo często jest natychmiast łączona z innymi hipotekami i sprzedawana inwestorom jako towar. W takim przypadku pożyczkodawca, który udzielił pożyczki, nie jest już posiadaczem ani właścicielem listu hipotecznego. Wielu inwestorów nie chce lub nie ma infrastruktury do wykonywania operacji, takich jak pobieranie płatności od pożyczkobiorców; dlatego inwestorzy często sprzedają prawa do obsługi kredytów hipotecznych innym firmom. Firmy zajmujące się obsługą kredytów hipotecznych pobierają następnie niewielki procent sumy miesięcznych płatności otrzymanych ze wszystkich obsługiwanych kredytów hipotecznych od faktycznych właścicieli kredytów hipotecznych.
Cały proces obsługi kredytu hipotecznego może się jeszcze bardziej skomplikować, ponieważ nawet jeśli same kredyty nie zostaną sprzedane inwestorowi, posiadacz kredytu hipotecznego może zdecydować się na sprzedaż praw do obsługi kredytu hipotecznego innej firmie. W innym wariancie tego procesu posiadacz listu hipotecznego może zdecydować się na sprzedaż samego listu hipotecznego jednej firmie, a praw do obsługi hipoteki innej. W wielu przypadkach inicjator kredytu hipotecznego sprzedaje kredyt hipoteczny inwestorowi, ale zachowuje lub nabywa prawo do obsługi kredytu hipotecznego, nawet po sprzedaży samego kredytu hipotecznego. Dlatego wielu pożyczkobiorców często nie zdaje sobie sprawy, że pożyczkodawca, któremu co miesiąc wysyłają spłatę kredytu hipotecznego, nie jest faktycznym posiadaczem dowodu hipotecznego.
Z punktu widzenia kredytobiorcy zmiany w zakresie osób uprawnionych do obsługi kredytu hipotecznego nie zmieniają pierwotnych warunków kredytu. Wszyscy przyszli właściciele kredytu hipotecznego są związani warunkami pierwotnego kredytu hipotecznego, takimi jak oprocentowanie, spóźnione opłaty, korekty stopy procentowej, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) oraz warunki niewykonania zobowiązania. W rzeczywistości dla wielu pożyczkobiorców jedyną poważną zmianą może być to, komu płatność jest przekazywana co miesiąc.
W wielu obszarach istnieją bardzo szczegółowe wytyczne, których muszą przestrzegać firmy obsługujące kredyty hipoteczne, gdy obsługa kredytu jest przenoszona z jednej firmy do drugiej. Wytyczne te mają na celu przede wszystkim odpowiednie poinformowanie kredytobiorcy o zbliżającej się zmianie oraz ochronę kredytobiorcy przed przekazywaniem nadpłat lub wysyłaniem płatności do niewłaściwej firmy obsługującej kredyty. Przeniesienie praw do obsługi kredytu hipotecznego z jednej firmy na drugą może być często mylące dla kredytobiorcy. Jeśli pożyczkobiorca ma jakiekolwiek pytania dotyczące tego procesu, powinien skontaktować się ze swoją obecną firmą obsługującą pożyczki, aby uzyskać więcej informacji.