Kiedy relacje między wynajmującym a najemcą stają się niewykonalne, właściciel może uznać za konieczne eksmisję najemcy legalnymi kanałami. Eksmisja jest z pewnością procesem prawnym, a wynajmujący musi wykonać każdy krok co do joty, jeśli ma się powieść. Sędzia ostatecznie podejmuje decyzję, czy właściciel może legalnie eksmitować lokatora, aw wielu jurysdykcjach tylko departament szeryfa lub jego odpowiednik może faktycznie użyć siły, aby usunąć lokatorów i ich własność.
Jedną z rzeczy, których właściciel nie może zrobić w celu eksmisji najemcy, jest zmiana zamków lub odmowa fizycznego dostępu do lokalu w inny sposób. Media nie mogą być odcięte, a niezbędne naprawy związane z bezpieczeństwem lub warunkami sanitarnymi muszą być nadal wykonywane. Jakiekolwiek użycie zastraszenia, odmowa dostępu lub fizyczne uszkodzenie konstrukcji byłoby uważane za nielegalne działanie zwane eksmisją konstruktywną. Najemcy mogą pozwać właścicieli do sądu za takie działania.
Aby eksmitować najemcę zgodnie z prawem, właściciel musi najpierw zakończyć najem. Oznacza to sporządzenie nakazu eksmisji, który może być również nazywany wypowiedzeniem. Ten nakaz eksmisji jest jednak bardziej oficjalnym strzałem przez łuk niż faktycznym nakazem wykonawczym. W zawiadomieniu należy podać przyczynę proponowanej eksmisji, a także dokładną datę opuszczenia lokalu. Może to być od trzech dni za niepłacenie czynszu do kilku miesięcy za ogólne naruszenie umowy najmu lub jednostronną decyzję o zakończeniu najmu.
Po otrzymaniu przez najemcę pierwszego zawiadomienia o eksmisji, ma on prawo rozwiązać sprawę prywatnie. Może to oznaczać zapłacenie zaległego czynszu lub pozbycie się nieautoryzowanego zwierzaka lub usunięcie uciążliwości z nieruchomości. Jeśli najemca podejmie takie postanowienie, właściciel nie powinien mieć możliwości dochodzenia eksmisji prawnej. Jeśli jednak najemca nie odpowie na wezwanie do eksmisji w określonym czasie, wynajmujący może przejść do następnego kroku prawnego.
Gdy termin upłynie definitywnie, a nie minutę wcześniej, wynajmujący musi wnieść sprawę przeciwko najemcy do lokalnego sądu. Akcja ta jest często określana jako Petycja Właściciela o restytucję lub skarga na przymusowe wejście. Wynajmujący musi również dostarczyć do sądu kopię umowy najmu, a także kopię nakazu eksmisji. Sąd może również zażądać opłaty za złożenie wniosku. Po przedstawieniu przez wynajmującego wszystkich dokumentów i uiszczeniu opłaty sąd powinien określić godzinę i datę stawienia się na rozprawę.
W międzyczasie właściciel musi upewnić się, że najemca otrzyma wszystkie zawiadomienia prawne dotyczące zbliżającego się przesłuchania w sprawie eksmisji. Te dokumenty prawne muszą być dostarczone przez bezinteresowną stronę trzecią, bez względu na to, czy jest to zastępca szeryfa, profesjonalny serwer procesowy, czy jakakolwiek osoba dorosła niezwiązana z właścicielem lub przez niego zatrudniona. Najemca musi posiadać fizyczne dokumenty sądowe, aby można go było uznać za doręczone. Jeśli nie jest on legalnie doręczony, proces eksmisji może zostać rozpoczęty od nowa, z nowym terminem sądu i nowym sędzią.
Najemcy, którzy otrzymali zawiadomienie o zbliżającym się przesłuchaniu w sprawie eksmisji, mają prawo do udzielenia odpowiedzi na wniosek wynajmującego. Akceptowalną odpowiedzią może być dowód zapłaty czynszu, dowód wykroczenia właściciela lub wyraźne naruszenie kodeksu zdrowia. Jeżeli najemca nie udzieli akceptowalnej odpowiedzi lub nie złoży pozwu w terminie, sędzia może wydać orzeczenie zaoczne na rzecz wynajmującego, a rzeczywista fizyczna eksmisja może nastąpić po określonej liczbie dni.
Jeżeli sprawa trafi na rozprawę przed sędzią, obie strony mogą przedstawić dowody naruszeń najmu lub inne skargi. Świadkowie mogą zostać wezwani do złożenia zeznań. Sędzia rozważy dowody i wyda decyzję, czy właściciel może przeprowadzić eksmisję. Jeżeli sędzia orzeka na korzyść wynajmującego, najemca może mieć tylko kilka dni na opuszczenie lokalu, zanim nakazany przez sąd zastępca szeryfa wejdzie do lokalu i wymusi podporządkowanie się.
Niektórym właścicielom łatwiej jest pozwolić złym najemcom na dalsze zajmowanie wynajmowanej nieruchomości, niż przechodzić proces eksmisji. Inni mogą zdecydować się na podjęcie działań odwetowych wobec najemców za zgłoszenie naruszenia lub naleganie na terminowe naprawy. Jednak jedynym sposobem na legalną eksmisję najemcy jest wyczerpanie wszystkich innych wysiłków w dobrej wierze, aby poprawić relacje, i co do joty postępować zgodnie z procesem w celu uzyskania ulgi prawnej.