Istnieje kilka różnych sposobów rozwiązania umowy najmu, w zależności od tego, czy jest to wynajmujący, czy najemca, oraz okoliczności. Prawo właściciel-najemca może być bardzo skomplikowane i zazwyczaj jest po stronie właścicieli, więc najemcy powinni być szczególnie ostrożni, jeśli zamierzają zerwać umowę najmu.
Umowa najmu to zobowiązanie umowne do zajmowania nieruchomości na określony czas, np. rok. Najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu, utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie, niepodejmowania działań niezgodnych z prawem oraz przestrzegania warunków umowy najmu. W zamian wynajmujący zobowiązuje się do utrzymania nieruchomości w stanie nadającym się do zamieszkania. Umowy najmu można wypowiedzieć z wielu powodów.
W niektórych przypadkach najem się kończy, a najemca zamierza się przeprowadzić lub właściciel chciałby opuścić lokal. W takich przypadkach należy złożyć formalne pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Warunki najmu zwykle wymagają 30-dniowego wypowiedzenia. Na przykład student z najmem kończącym się 30 czerwca, który kończy studia i przeprowadza się w inne miejsce, złoży zawiadomienie co najmniej 30 dni przed 30 czerwca, wskazując, że zamierza opuścić.
W innych przypadkach konieczne jest wypowiedzenie najmu z powodu naruszeń. Jeśli ktoś jest najemcą, a wynajmujący łamie umowę, nie reagując na poważne problemy, takie jak uszkodzona instalacja wodno-kanalizacyjna lub wadliwe okablowanie, najemca powinien udokumentować brak reakcji wynajmującego, a jeżeli wynajmujący nadal odmawia rozwiązania problemu, najemca może wypowiedzieć umowę najmu z powodu jej nieprzestrzegania. Odbywa się to poprzez wysłanie formalnego pisemnego zawiadomienia do wynajmującego z podaniem, kiedy najemca wyjedzie i dlaczego.
Jeżeli najemca naruszy warunki umowy najmu, wynajmujący może wydać pisemne ostrzeżenie wskazujące, że najemca musi naprawić naruszenie lub zostanie wszczęte postępowanie wypowiedzenia. Jeśli najemca nie zastosuje się do tego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, wysyłając formalne pisemne zawiadomienie o opuszczeniu, wskazujące, że najemca musi opuścić w określonym czasie i podając powód.
Czasami ludzie chcą wcześniej zakończyć umowę najmu, ponieważ chcą się po prostu przeprowadzić. Może to być spowodowane problemem, za który wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, ponieważ lokator znalazł lepszy dom, ponieważ lokator opuszcza teren lub z wielu powodów. W takim przypadku najemca musi zerwać umowę najmu poprzez złożenie pisemnego wypowiedzenia. Najemca jest prawnie odpowiedzialny za czynsz za pozostałe miesiące najmu, chociaż wynajmujący jest również zobowiązany do szukania nowego najemcy w pozostałych miesiącach. Może też grozić kara za zerwanie umowy najmu.
Właściciele mogą czasami chcieć, aby najemcy wyszli w celu przeprowadzenia napraw lub sprzedaży konstrukcji. Prawo w tej sytuacji jest różne. W niektórych regionach obowiązują bardzo agresywne przepisy, które chronią prawa najemców, zmuszając wynajmującego do czekania na zakończenie umowy najmu przed jej wypowiedzeniem. Inni zezwolą właścicielom na rozwiązanie umowy najmu w takich przypadkach, zwłaszcza jeśli są w stanie wykazać, że potrzebne naprawy stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa, dopóki nie zostaną rozwiązane.
Po wygaśnięciu umowy najmu właściciel ma określony czas, zwykle 30 dni, na sprawdzenie nieruchomości i dokonanie niezbędnych napraw. W przypadku konieczności naprawy, za którą odpowiada najemca, wynajmujący może potrącić koszty tych napraw z kaucji i zwrócić pozostałe środki. Zazwyczaj do zatrzymania środków z kaucji najemcy potrzebna jest szczegółowa lista z rachunkami potwierdzającymi podane koszty. Dobrym pomysłem jest, aby najemcy po opuszczeniu lokalu przeszli przez lokal z właścicielem, aby zidentyfikować problemy i ustalić, kto jest za nie odpowiedzialny.
Zatrudnienie prawnika zaznajomionego z prawem najemcy może być dobrym pomysłem, gdy przygotowujemy się do rozwiązania umowy najmu. Prawnik może dopilnować, aby wszystko odbywało się zgodnie z prawem i usprawnić proces, aby był jak najbardziej bezbolesny dla wszystkich stron.