Zarówno wynajmujący, jak i najemcy są prawnie zobowiązani do przestrzegania określonych warunków umowy najmu, nic więcej i nic mniej. Z kilkoma godnymi uwagi wyjątkami, właściciele nie są zobowiązani do podania powodu wypowiedzenia umowy najmu na koniec umowy. Jednak w najlepszym interesie wynajmującego może być podanie przyczyny wypowiedzenia w okresie objętym najmem. Zakończenie umowy najmu to nie to samo, co formalne postępowanie eksmisyjne w świetle prawa.
Kiedy właściciel oferuje umowę najmu nowemu najemcy, wszystkie warunki i zasady powinny być jasno określone. Umowa ta powinna zawierać określony język dotyczący wypowiedzenia, przedłużenia, podnajmu i odpowiedniego powiadomienia o zmianach. Niektóre umowy najmu i dzierżawy wymagają od właścicieli podania powodu wypowiedzenia, ale wiele z nich tego nie robi. Najemca może założyć, że umowa najmu zostanie automatycznie przedłużona po wygaśnięciu pierwotnej, ale często takie przedłużenie zależy od decyzji właściciela. W tym momencie wynajmujący może odmówić zaoferowania nowej umowy najmu bez podania przyczyny najemcy, przynajmniej zgodnie z większością praw dotyczących wynajmującego/najemcy.
Jednym godnym uwagi wyjątkiem jest pomoc w wynajmie mieszkań komunalnych, taka jak finansowanie sekcji 8 zapewniane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) w USA. Właściciele, którzy akceptują dopłaty do czynszu od HUD, nie mogą wypowiedzieć umowy najmu bez podania przyczyny prawnej. Wynajmujący może twierdzić, że najemca naruszył określone warunki najmu, np. poprzez niepłacenie czynszu w terminie, zniszczenie nieruchomości lub dopuszczenie do nielegalnej działalności na nieruchomości. Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić z postępowaniem eksmisyjnym lub bez niego. Eksmisja wiąże się z długotrwałym procesem sądowym, ale rozwiązanie umowy najmu jest często kwestią umowy prywatnej.
Właściciele nie mogą fizycznie usunąć najemcy z wynajmowanej nieruchomości do czasu otrzymania oficjalnego nakazu eksmisji. Ta zasada może wydawać się faworyzująca najemcę, ale nadal pozostaje kwestia najmu. Zgodnie z wieloma prawami dotyczącymi wynajmującego/najemcy, wynajmujący musi jedynie dostarczyć 30-dniowe wypowiedzenie przed wypowiedzeniem umowy najmu. Niepożądany najemca, któremu grozi sądowa eksmisja, nie może po upływie tego czasu korzystać z dobrodziejstw umowy. Wynajmujący może być zmuszony do podania powodu eksmisji w postępowaniu sądowym, ale nie jest zobowiązany umową do podania powodu wypowiedzenia najmu.
Wiele umów najmu i najmu przewiduje prawne warunki wcześniejszego wypowiedzenia, w tym przeniesienia do pracy lub służby wojskowej. Jeśli pozbawiony skrupułów właściciel celowo nie dokona napraw lub nie zapewni bezpiecznego środowiska życia, najemca może legalnie wyprowadzić się z lokalu i odmówić dotrzymania pozostałej części umowy. Nazywa się to eksmisją konstruktywną podczas jakiejkolwiek czynności cywilnoprawnej podjętej przeciwko wynajmującemu. Wynajmujący nie może również zmusić najemcy do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu poprzez działania odwetowe lub dyskryminacyjne.