Ένας βασικός παράγοντας για να αποφασίσετε να αναχρηματοδοτήσετε ένα σπίτι είναι εάν το νέο επιτόκιο θα μειώσει την αξία του στεγαστικού δανείου αρκετά ώστε να ανακτήσει το κόστος κλεισίματος της αναχρηματοδότησης. Το κόστος κλεισίματος του δανείου αποτελείται από μια ποικιλία προμηθειών και άλλων εξόδων που πρέπει να πληρώσουν οι δανειολήπτες για να αποκτήσουν μια νέα υποθήκη. Αυτές οι χρεώσεις κυμαίνονται συνήθως από 2 έως 3% του ποσού του δανείου. Το κόστος κλεισίματος μπορεί να ομαδοποιηθεί σε τέσσερις κατηγορίες: προμήθειες δανειστή, προμήθειες τρίτων, προπληρωμένες και μεσεγγυητικές και κρατικές προμήθειες και φόροι.
Οι πιο συνηθισμένες χρεώσεις που θα αξιολογήσουν οι δανειστές στους δανειολήπτες είναι το τέλος αίτησης, το τέλος δημιουργίας δανείου και τα σημεία έκπτωσης. Για να καλύψουν τα διοικητικά τους έξοδα, οι περισσότεροι δανειστές χρεώνουν στους δανειολήπτες ένα τέλος αίτησης. Η προμήθεια δημιουργίας δανείου είναι συνήθως ένα από τα μεγαλύτερα κόστη κλεισίματος αναχρηματοδότησης. Υπολογίζεται ως ποσοστό του ποσού του δανείου και είναι συνήθως περίπου 1 έως 2% ή περισσότερο. Εάν η προμήθεια προέλευσης δανείου είναι μικρότερη από 1%, ο δανειστής θα αναπληρώσει συνήθως το χαμηλότερο ποσό χρεώνοντας στον δανειολήπτη υψηλότερες προμήθειες σε άλλες περιοχές ή ακόμη και υψηλότερο επιτόκιο.
Πολλοί δανειολήπτες επιλέγουν να μειώσουν τους τόκους του δανείου τους πληρώνοντας στον ενυπόθηκο δανειστή αυτά που ονομάζονται σημεία έκπτωσης ή προμήθεια έκπτωσης. Οι δανειστές θα χρεώνουν γενικά το 1% του ποσού του δανείου για να μειώσουν το συνολικό επιτόκιο από 1/8 σε 1/4%. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτήσουν επίσης από τους δανειολήπτες να πληρώσουν άλλα προκαταβολικά έξοδα για την αναχρηματοδότηση του σπιτιού τους, συμπεριλαμβανομένων των προμηθειών επεξεργασίας και αναδοχής.
Οι προμήθειες τρίτων είναι το κόστος κλεισίματος της αναχρηματοδότησης που πρέπει να πληρώσουν οι δανειολήπτες σε προμηθευτές που ολοκληρώνουν συγκεκριμένες εργασίες ή υπηρεσίες που είναι απαραίτητες για το κλείσιμο του δανείου. Πρέπει να γίνουν εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό της εύλογης αγοραίας αξίας του ακινήτου και για να διασφαλιστεί ότι το ποσό του δανείου δεν υπερβαίνει την αποτίμηση. Απαιτείται ασφάλιση τίτλων για την ασφάλιση των δανειστών έναντι ζημιών που προκύπτουν από προβλήματα με τον τίτλο ενός σπιτιού. Το κόστος του συμβολαίου βασίζεται στο ποσό του δανείου και την τοποθεσία του ακινήτου. Μια αμοιβή κλεισίματος καταβάλλεται στον δικηγόρο ή την εταιρεία κλεισίματος που είναι υπεύθυνη για την εκτέλεση του κλεισίματος.
Μια άλλη ομάδα δαπανών κλεισίματος αναχρηματοδότησης που συνήθως πληρώνουν οι δανειολήπτες είναι οι προπληρωμές και τα έξοδα μεσεγγύησης. Προπληρωμένοι τόκοι είναι τα χρήματα που πληρώνουν οι δανειολήπτες για τους τόκους που οφείλονται μέχρι την πρώτη ημέρα του μήνα. Το ποσό αυτής της δαπάνης καθορίζεται από το επιτόκιο του δανείου και την ημερομηνία κλεισίματος. Στις ΗΠΑ, οι δανειολήπτες που λαμβάνουν δάνεια από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) πρέπει να πληρώσουν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Δεν απαιτείται να πληρώσουν από την τσέπη τους για αυτό το κόστος, επειδή το κόστος, συνήθως το 1 1/2% του ποσού του δανείου, περιλαμβάνεται στο δάνειο.
Σε περιπτώσεις όπου το ποσό του δανείου είναι μεγαλύτερο από το 80% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου, οι δανειστές μπορεί να απαιτήσουν από τους δανειολήπτες να κάνουν μηνιαίες καταθέσεις σε λογαριασμό μεσεγγύησης φόρου ακίνητης περιουσίας και ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού. Οι πληρωμές είναι κατ’ αναλογία, συνήθως περίπου το 1/12 των εκτιμώμενων ετήσιων φόρων και ασφάλισης. Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούσαν από τους δανειολήπτες να πληρώσουν αρκετούς μήνες από την πληρωμή μεσεγγύησης εκ των προτέρων για να διασφαλίσουν ότι υπάρχουν επαρκή κεφάλαια για την πληρωμή των φόρων και της ασφάλισης σε περίπτωση υψηλότερου από το αναμενόμενο κόστος.
Η τελευταία σημαντική κατηγορία κόστους κλεισίματος δανείων επιβάλλεται από τις περιφερειακές και τοπικές κυβερνήσεις. Πολλοί δήμοι χρεώνουν τέλη καταγραφής για την εισαγωγή πράξεων και υποθηκών στα δημόσια αρχεία. Σε ορισμένες κομητείες και πολιτείες των ΗΠΑ, χρεώνονται φόροι μεταβίβασης για την αναχρηματοδότηση ενός σπιτιού. Αυτά τα κόστη θα διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία και δεν καθορίζονται από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Για να διασφαλιστεί ότι οι καταναλωτές γνωρίζουν το κόστος που συνεπάγεται η απόκτηση ενός δανείου αναχρηματοδότησης, οι στεγαστικοί δανειστές στις ΗΠΑ υποχρεούνται από το νόμο να παρέχουν στους πελάτες ένα έγγραφο που ονομάζεται Good Faith Estimate of Closing Costs. Πρέπει να δοθεί στους πελάτες εντός τριών εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της αίτησης δανείου του δανειστή. Η Εκτίμηση Καλής Πίστης των Κόστων Κλεισίματος παρουσιάζει αναλυτικά το επιτόκιο στεγαστικού δανείου, τους όρους και το κόστος διακανονισμού που σχετίζονται με το δάνειο.
Το κόστος και οι χρεώσεις ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τον δανειστή και την τοποθεσία. Ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να χρεώσουν πρόσθετες χρεώσεις. Πριν υποβάλουν μια πλήρη αίτηση για δάνειο, οι δανειολήπτες θα πρέπει να συγκρίνουν το κόστος κλεισίματος της αναχρηματοδότησης διαφόρων δανειστικών ιδρυμάτων προτού επιλέξουν έναν ενυπόθηκο δανειστή.