Cele trei tipuri diferite de abordări, sau metode, pentru efectuarea unei evaluări sunt abordarea costului, compararea pieței și abordările veniturilor. Aceste abordări sunt modele economice care reprezintă moduri diferite de estimare a valorii proprietății. Evaluatorii își folosesc expertiza pentru a determina abordarea cea mai relevantă pentru tipul de proprietate în cauză. Evaluarea proprietății este mai mult o tehnică decât un exercițiu de fapt, iar abordarea evaluării oferă contextul prin care evaluatorul își oferă opinia de expert.
Valoarea proprietății poate fi stabilită definitiv numai atunci când proprietatea este vândută. Până la efectuarea unei achiziții efective pentru a stabili prețul pe care un cumpărător real îl plătește pe piața liberă, orice discuție asupra valorii proprietății este speculativă. O evaluare încearcă să folosească modele de evaluare pentru a estima valoarea sau pentru ce s-ar vinde proprietatea în anumite circumstanțe. Valoarea proprietății nu este întotdeauna egală cu prețul pe care un cumpărător l-ar plăti în condițiile actuale sau viitoare ale pieței, așa că orice evaluare este o chemare a unei judecăți a unui expert efectuată sub anumite constrângeri.
Una dintre constrângerile cheie este abordarea evaluării. Evaluatorul trebuie să decidă care construct economic poate oferi cea mai bună estimare a valorii. Deciziile de a utiliza o abordare de evaluare mai degrabă decât alta depind adesea de tipul de proprietate în cauză și de contextul în care se efectuează evaluarea. Foarte rar este o singură abordare de evaluare singura modalitate de a evalua proprietatea.
Abordarea costurilor stabilește valoarea prin determinarea costului real de înlocuire al proprietății. Se ia în considerare costurile de cumpărare a terenului și se repetă îmbunătățirile folosind forța de muncă și materialele disponibile în prezent. Această abordare de evaluare este folosită cel mai adesea pe proprietăți unice și de către companiile de asigurări atunci când structurează o plată a veniturilor poliței. În acest caz, întrebarea de evaluare nu este pentru ce s-ar vinde proprietatea pe piața liberă, ci de ce ar avea nevoie proprietarul pentru a reconstrui structura exactă.
Comparația pe piață sau abordarea vânzărilor comparabile este utilizată pentru a evalua locuințele unifamiliale. Acesta stabilește valoarea prin compararea proprietății cu proprietăți similare care au fost vândute recent pe piața locală. Fiecare bucată de proprietate este unică din punct de vedere funcțional și situațional și nicio comparație a proprietăților similare nu poate determina pe deplin un preț de vânzare probabil. Evaluatorii își folosesc cea mai bună judecată pentru a alege proprietăți comparabile și pentru a estima valoarea de piață pe baza vânzărilor reale.
Abordarea prin venit stabilește valoarea proprietății pe baza unei extrapolări a valorii fluxului de venit curent și viitor al proprietății. Această abordare de evaluare este folosită cel mai adesea pentru a evalua proprietăți comerciale, cum ar fi blocurile de apartamente cu mai multe unități. Evaluatorii iau lista de chirie, de exemplu, și folosesc valoarea actuală a acesteia, rata probabilă de neocupare, iar rata probabilă crește în timp pentru a ajunge la o opinie de specialitate cu privire la valoarea proprietății.