Levierul datoriei este un proces de creare a unui echilibru între datoria creată și randamentul care este câștigat din investițiile dobândite prin crearea acelei datorii. Ideea generală din spatele efectuării de pârghie a datoriei este de a preveni asocierea prea multor resurse în achiziție, maximizând în același timp randamentul care este în cele din urmă derivat din oportunitatea de investiție. Această strategie generală este adesea folosită atunci când vine vorba de achiziționarea de bunuri imobiliare prin utilizarea creditelor bancare ca mijloc de finanțare a achiziției.
Cel mai bun mod de a înțelege efectul de levier al datoriei este să luați în considerare un exemplu care implică achiziționarea unei piese de proprietate închiriată. În loc să folosească toate resursele disponibile pentru achiziționarea proprietății, împrumutatul folosește o parte din fondurile sale pentru a efectua plata în avans a imobilului. Restul prețului de cumpărare este finanțat printr-o ipotecă emisă de o bancă sau altă instituție financiară.
Presupunând că plățile împrumutului sunt acoperite de taxele lunare de închiriere percepute din închirierea imobilului către chiriași, împrumutatul a creat un echilibru între veniturile obținute din proprietate și retragerea treptată a datoriei contractate ca parte a achiziției proprietății. Pe parcurs, împrumutatul își construiește capitaluri proprii în proprietate folosind o abordare a efectului de pârghie a datoriei. În același timp, el sau ea creează o poziție în care se realizează profituri suplimentare dacă proprietatea este vândută în cele din urmă la un preț care este mai mare decât prețul inițial de cumpărare. Atunci când sunt luate în considerare beneficiile fiscale, abordarea cu efect de pârghie crește semnificativ randamentul investiției, utilizând în același timp relativ puține resurse ale împrumutatului.
Aceeași strategie generală de levier al datoriei poate fi utilizată și cu alte tipuri de active, inclusiv achiziționarea de acțiuni. Atâta timp cât randamentele sunt suficiente pentru a acoperi datoria contractată în cadrul procesului de achiziție, investitorul are o poziție echilibrată. Atunci când acțiunile sunt vândute în cele din urmă cu profit, investitorul nu numai că iese cu datoria rambursată în întregime, dar are un profit de arătat pentru efortul care nu ar fi posibil fără utilizarea unei abordări a levierului datoriei.
Deși utilizarea efectului de levier al datoriei ca instrument de investiții este adesea o idee bună, este important să ne amintim că volatilitatea pieței poate perturba procesul. În cazul în care opțiunea pe acțiuni achiziționată nu funcționează conform anticipării, este posibil să nu genereze un randament suficient pentru a acoperi rambursarea împrumutului utilizat pentru plata acțiunilor. Acest lucru va duce în cele din urmă la o pierdere mai degrabă decât la un profit pentru investitor, deoarece alte active trebuie utilizate pentru a retrage datoria.