O parcelă de teren care nu are acces direct la un drum public sau teren public este considerată fără ieșire la mare. Când singura modalitate de a ajunge pe un drum public este peste proprietatea adiacentă, intrarea și ieșirea respectivă este definită într-o servitute de necesitate. Acest tip de acord apare de obicei atunci când o proprietate este împărțită și vândută. Poate apărea ca o servitute acordată sau rezervată.
În general, un proprietar de teren poate vinde o porțiune fără ieșire la mare din terenul său. In aceasta tranzactie, cumparatorului i se acorda o servitute de necesitate. Proprietarul acordă o servitute noului proprietar pentru a folosi proprietatea pentru a accesa parcela fără ieșire la mare. O servitute acordată permite o utilizare specifică, dar proprietarul inițial păstrează în continuare dreptul de proprietate asupra terenului.
Dacă proprietarul împarte terenul și păstrează o parcelă fără ieșire la mare, el sau ea creează o servitute rezervată de necesitate. Această servitute permite proprietarului accesul la drumul public prin deplasarea pe terenul pe care l-a vândut. El sau ea nu mai deține terenul, dar are o utilizare rezervată a unei părți a terenului.
Ambele servituți rămân la proprietate și nu la proprietarul inițial. Este de o importanță vitală documentarea servituții ca parte a tranzacției inițiale. Locuinta dominanta este parcela fara iesire la mare care beneficiaza de servitute.
În cazul în care parcela este vândută, servitutea de necesitate se continuă noului proprietar. Proprietatea care asigură fizic servitutea este imobilul Servient. Dacă acest imobil este vândut, servitutea rămâne în vigoare iar noul proprietar este obligat să o onoreze.
În general, dacă se dorește mai mult decât o intrare și o ieșire obișnuită în proprietatea fără ieșire la mare, atunci este necesară o licență. Acest lucru permite o utilizare specificată dincolo de necesitate și trebuie să fie de acord cu proprietarul terenului. De exemplu, proprietarul parcelei fără ieșire la mare nu poate presupune că poate începe o afacere care ar genera trafic suplimentar pe toată servitutea. O licență este între indivizi pentru un scop identificat și un timp specific; nu este legat de pământ. O licență să fie la fel de simplă ca și un acord verbal pentru a permite parcarea pe servituți duminica sau la fel de complexă ca vehiculele de afaceri să folosească drumul în timpul săptămânii.
O servitute prin necesitate încetează dacă necesitatea nu mai există. Acest lucru s-ar putea datora construirii unui drum nou sau achiziționării unei proprietăți care nu mai lasă parcela fără ieșire la mare. Odată ce necesitatea a dispărut, la fel este și servitutea.