Buy-down se referă la o reducere a ratei dobânzii la un împrumut. Această reducere este adesea compensată de o plată efectuată în momentul contractării împrumutului, fie de către împrumutat, fie de către creditor. Această plată, atunci când este efectuată de către cumpărător, este cunoscută sub numele de cumpărare de puncte de reducere.
Punctul de reducere, cunoscut și ca punct de origine sau pur și simplu punct, este comisionul plătit în momentul împrumutului. Un punct de reducere este echivalent cu un procent din valoarea creditului. Cumpărarea unui punct poate reduce rata dobânzii cu aproximativ 0.125% pe durata împrumutului, dacă este o răscumpărare permanentă.
Majoritatea răscumpărărilor sunt, totuși, temporare. Reducerea ratei se aplică numai în primii ani. 2/1 buy-down se referă la o reducere a ratei dobânzii pentru primii doi ani ai împrumutului. Atunci când rata redusă se aplică timp de trei ani, este cunoscută ca o reducere de 3/2/1.
De exemplu, dacă rata dobânzii pentru un împrumut este de 9%, cu o reducere de 3/2/1, rata pentru primul an este de 6%, pentru anul următor este de 7%, iar pentru al treilea an este 8%. Ulterior, la încheierea primilor trei ani, rata ar putea reveni la 9%. Cumpărările sunt disponibile într-o varietate de forme.
Există numeroase motive pentru care oamenii pot alege opțiunea de buy-down. Una este dificultățile financiare. Plățile împrumutului cresc treptat atunci când o răscumpărare este în vigoare. Un alt motiv este necesitatea extinderii creditului pentru care s-ar putea califica un împrumutat, deoarece plățile lunare inițiale ar fi mai mici. Acest lucru depinde, desigur, în întregime de dacă împrumutătorul ia în considerare rata de cumpărare atunci când determină mărimea împrumutului.
Reducerile de impozite sunt posibile și datorită reducerii. Prin plata punctelor de reducere pentru o răscumpărare în anul în care împrumutul închide, un împrumutat poate obține o deducere fiscală pentru anul respectiv. Rata mai mică a dobânzii în anii următori, în timp ce reduce beneficiile fiscale, are ca rezultat plăți lunare mai mici.
Cumpărările sunt benefice nu numai pentru debitori, ci și pentru creditori. În industria construcțiilor, buy-down-urile sunt oferite fie temporar, fie permanent, cu o dobândă redusă pe toată durata împrumutului, pentru a încuraja oamenii să cumpere mai multe proprietăți. În astfel de cazuri, creditorul plătește punctele de reducere.
Buy-down este adesea folosit pentru creditele ipotecare. Când se ia în considerare dacă să obțină o răscumpărare permanentă, un împrumutat ar trebui să calculeze când economiile sale din rata redusă ar fi echivalente cu plata efectuată pentru punctele de reducere. Dacă buy-down-urile sunt sau nu benefice depinde în întregime de cel care cumpără punctele de reducere.