Η επικαρπία είναι νόμιμο δικαίωμα χρήσης γης, εφόσον δεν έχει υποστεί ζημιά ή καταστραφεί. Ο επικαρπωτής, κάποιος που ωφελείται από αυτό το δικαίωμα, δεν επιτρέπεται επίσης να πουλήσει ή να μεταβιβάσει τη γη. Δεν αναγνωρίζουν όλες οι δικαιοδοσίες την επικαρπία και άλλες μπορεί να έχουν ειδικούς όρους που έχουν σχεδιαστεί για να περιορίσουν αυτό το δικαίωμα. Εάν οι άνθρωποι δεν είναι σίγουροι για τα νόμιμα δικαιώματά τους, συνιστάται να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο που ειδικεύεται στον σχετικό τομέα του νόμου.
Σε μια συμφωνία επικαρπίας, δίνεται σε κάποιον άδεια χρήσης γης για ορισμένο χρονικό διάστημα ή μέχρι θανάτου, ανάλογα με τους όρους της συμφωνίας. Η συμφωνία μπορεί επίσης να υποδεικνύει ότι επιτρέπεται στους ανθρώπους να αλλάζουν τη γη. Αυτό δίνει στους ανθρώπους το δικαίωμα να καλλιεργούν και να συγκομίζουν καλλιέργειες, να νοικιάζουν τη γη σε ενοικιαστές και ούτω καθεξής. Σε άλλες περιπτώσεις, οι άνθρωποι πρέπει να χρησιμοποιούν τη γη ακριβώς όπως είναι, όπως όταν οι άνθρωποι έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν ένα ποτάμι για αναψυχή, αλλά δεν μπορούν να κάνουν αλλαγές στο ποτάμι.
Υπάρχουν διάφορες ρυθμίσεις όπου μπορεί να χρησιμοποιηθεί μια συμφωνία επικαρπίας. Οι αγρότες μπορεί να συμφωνήσουν να αφήσουν τους γείτονες να χρησιμοποιούν αχρησιμοποίητα τμήματα της γης τους, οι ιθαγενείς μπορεί να έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν κρατική γη με παραδοσιακούς τρόπους και οι άνθρωποι μπορούν επίσης να διαμορφώσουν την επικαρπία σε διαθήκη. Σε αυτή την περίπτωση, ο σύζυγος ή το επιζών τέκνο κληρονομεί το δικαίωμα χρήσης γης, αλλά όχι την ιδιοκτησία, και αποφεύγει να πληρώσει φόρο ακίνητης περιουσίας στο ακίνητο. Αυτό το νομικό κενό έχει κλείσει σε ορισμένες περιοχές του κόσμου.
Με το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου υπάρχει γενικά υποχρέωση διατήρησής του. Οι άνθρωποι αναμένεται να απέχουν από την καταστροφή περιουσίας και να επιδιορθώνουν ζημιές όταν αυτές προκύπτουν ως αποτέλεσμα των δραστηριοτήτων τους. Η ανεξέλεγκτη ή αναπόφευκτη ζημιά, όπως η ζημιά από καταιγίδα, μπορεί να είναι ευθύνη του επικαρπωτή ή του ιδιοκτήτη, ανάλογα με τους όρους της συμφωνίας. Είναι σύνηθες να υπάρχει ασφάλιση για τέτοια ενδεχόμενα για να αποφευχθεί η δυνητικά δαπανηρή ευθύνη.
Σε περιοχές όπου αυτός ο τύπος χρήσης γης δεν αναγνωρίζεται, ενδέχεται να υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις για άτομα που θέλουν να δημιουργήσουν μια ρύθμιση δίνοντας σε κάποιον το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ένα ακίνητο χωρίς να το κατέχει. Μπορούν να συνταχθούν νομικές συμβάσεις για την παροχή μιας νομικά εκτελεστής συμφωνίας σε συμμόρφωση με τους νόμους της περιοχής που αφορούν τη χρήση γης και τις συμβάσεις χρήσης γης. Αυτό το δικαίωμα διαφέρει από τις συμφωνίες μίσθωσης και μίσθωσης όπου οι άνθρωποι απολαμβάνουν το δικαίωμα χρήσης ιδιοκτησίας έναντι αμοιβής και ορισμένων άλλων νομικών λόγων, ανάλογα με τη σύμβαση.