Η τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων αντιπροσωπεύει μια απόκλιση από τα παραδοσιακά μοντέλα στεγαστικού δανεισμού στα οποία το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα που προέρχεται από ένα δάνειο διατηρεί το γραμμάτιο υπόσχεσης και τον κίνδυνο αθέτησης μέχρι τη λήξη της υποχρέωσης. Αντίθετα, η τιτλοποίηση είναι μια διαδικασία κατά την οποία οι δανειστές δημιουργούν ενυπόθηκα δάνεια και στη συνέχεια τα πωλούν σε οντότητες που μπορούν να συγκεντρώσουν μεγάλους αριθμούς ενυπόθηκων δανείων σε προϊόντα τίτλων που προορίζονται να κατανείμουν τον πιστωτικό κίνδυνο μεταξύ πολλών μερών. Με τις τράπεζες προέλευσης απαλλαγμένες έτσι από τον μακροπρόθεσμο κίνδυνο που παρουσιάζει ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων, έχουν ουσιαστικά το κίνητρο να χορηγούν όσο το δυνατόν περισσότερα δάνεια για να δημιουργήσουν μέγιστες προμήθειες. Αποκτώντας ευρεία δημοτικότητα τη δεκαετία του 1990, η τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων σταμάτησε σε μεγάλο βαθμό στις Ηνωμένες Πολιτείες από το 2007, όταν άρχισε να αποκαλύπτεται η κατάρρευση της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ.
Η διαφοροποίηση του κινδύνου μέσω της τιτλοποίησης συνεπάγεται την πώληση του γραμματίου σε εταιρείες που έχουν τη δυνατότητα να μετατρέψουν πολλά τέτοια γραμμάτια σε τίτλο διαθέσιμο προς αγορά από τους επενδυτές. Τα περιουσιακά στοιχεία των στεγαστικών δανείων πωλούνται συχνά σε φορέα ειδικού σκοπού (SPV), ή καταπίστευμα, για να διασφαλιστεί το δικαίωμα των επενδυτών σε καταβολές αρχής και τόκων. Ο κίνδυνος αθέτησης υποχρεώσεων για το υποκείμενο στεγαστικό δάνειο μετατοπίζεται έτσι στους επενδυτές και μακριά από την τράπεζα προέλευσης. Η αγορά για αυτούς τους τύπους προϊόντων τίτλων περιλαμβάνει παραδοσιακά ιδιώτες, δήμους, εταιρικές οντότητες και άλλους θεσμικούς επενδυτές. Τα δάνεια που συγκεντρώνονται σε αυτόν τον τύπο διαδικασίας μπορεί να περιλαμβάνουν δάνεια για κατοικίες και εμπορικά δάνεια.
Η τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων στις Ηνωμένες Πολιτείες με τη συμμετοχή ομοσπονδιακών χορηγούμενων δανείων Fannie Mae, Freddie Mac και Ginnie Mae πραγματοποιείται γενικά με έναν από τους τρεις κύριους τρόπους. Τα χαρτονομίσματα μπορούν να συγκεντρωθούν και να πωληθούν ως ενοποιημένοι τίτλοι μεταβίβασης. Εναλλακτικά, οι τόκοι και τα ποσά κεφαλαίου των ομάδων δανείων μπορούν να διαιρεθούν και να πωληθούν ως χωριστές ροές.
Τέλος, υπάρχει η επιλογή πώλησης ενυπόθηκων υποχρεώσεων με εξασφάλιση (CMOs), αλλιώς γνωστές ως δόσεις, οι οποίες ενέχουν διαφορετικούς βαθμούς κινδύνου για τους επενδυτές. Οι υψηλότερες δόσεις είναι αυτές που προσφέρουν τον μικρότερο κίνδυνο αλλά πιο μέτριες αποδόσεις. Οι χαμηλότερες δόσεις χαρακτηρίζονται από μεγαλύτερο κίνδυνο αλλά και από τη δυνατότητα δημιουργίας μαζικών κερδών.
Οι υποστηρικτές της πρακτικής της τιτλοποίησης στεγαστικών δανείων συχνά υποστηρίζουν το γεγονός ότι η διαδικασία επιτρέπει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων και προσφέρει στους επενδυτές ένα μέσο για να κερδίσουν σημαντικές αποδόσεις. Άλλοι πιστεύουν ότι οι πρακτικές τιτλοποίησης στεγαστικών δανείων που επικρατούσαν από την αρχή της άνθησης των στεγαστικών δανείων έως τα τέλη του 2007 βάθυναν σημαντικά την παγκόσμια οικονομική κρίση. Υποστηρίζεται από ορισμένους ότι η μεγαλύτερη ευθύνη πρέπει να βαρύνει τους οίκους αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και τις επενδυτικές τράπεζες, οι οποίες πιστεύουν ότι συγκέντρωσαν απερίσκεπτα επικίνδυνα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου και τα παρουσίασαν στους επενδυτές ως πολύ πιο ασφαλή από ό,τι τελικά αποδείχτηκαν.