Ένας αγωγός στεγαστικών δανείων είναι μια ομάδα δανείων που έχουν εγκριθεί από μια εταιρεία στεγαστικών δανείων αλλά δεν έχουν ακόμη χρηματοδοτηθεί. Ο αγωγός στεγαστικών δανείων είναι η διαδικασία με την οποία ένας ενυπόθηκος δανειστής, συνήθως με τη βοήθεια ενός δευτερεύοντος μέρους, διεξάγει όλες τις εργασίες. Το τρίτο μέρος συμπληρώνει επίσης και καταθέτει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την προετοιμασία μιας σύμβασης υποθήκης για έναν πιθανό δανειολήπτη.
Ο αγωγός υποθήκης είναι παρόμοιος με μια δεξαμενή διακράτησης ή με περίοδο αναμονής. Κατά τη διάρκεια της περιόδου υποθήκης, ολοκληρώνονται όλες οι απαραίτητες εργασίες για να φτάσει η υποθήκη στα τελικά στάδια πριν από την ημερομηνία κλεισίματος για την αγορά του ακινήτου. Τα στεγαστικά δάνεια αφαιρούνται από τον αγωγό όταν είτε το δάνειο χρηματοδοτηθεί είτε ο δανειολήπτης αποχωρήσει από τη συμφωνία. Τα στεγαστικά δάνεια θα παραμείνουν στα σκαριά και θα ανήκουν στον εντολέα του στεγαστικού δανείου, παραμένοντας κλειδωμένα μέχρι εκείνη τη στιγμή που κάτι αλλάξει με την υποθήκη. Όταν η υποθήκη είναι στα σκαριά, προστατεύεται από αλλαγές στα επιτόκια και παραμένει στο επιτόκιο που εξασφαλίζει ο δανειστής.
Ο εντολέας στεγαστικών δανείων είναι είτε μεσίτης είτε τραπεζίτης που είναι δανειστής υποθηκών σε ιδιώτες. Ο εντολέας είναι η εταιρεία που είναι υπεύθυνη για το στεγαστικό δάνειο μέχρι τη στιγμή που πωλείται ή τίθεται σε χαρτοφυλάκιο δανείων. Οι εντολείς αποτελούν μέρος της πρωτογενούς αγοράς, όπου οι δανειολήπτες και οι δανειστές συγκεντρώνονται για να καθορίσουν τους όρους δανεισμού των συμβάσεων στεγαστικών δανείων.
Ένα δευτερεύον τμήμα μάρκετινγκ διαχειρίζεται παραδοσιακά τον αγωγό στεγαστικών δανείων. Αυτό το τρίτο μέρος είναι ένα πρόσωπο ή εταιρεία που εργάζεται για τη συλλογή πληροφοριών από τους δανειολήπτες για τη συμπλήρωση της αίτησης στεγαστικού δανείου. Οι πληροφορίες που συλλέγονται από τους πιθανούς δανειολήπτες πωλούνται στη συνέχεια στον ενυπόθηκο δανειστή προκειμένου να ολοκληρωθεί η αίτηση υποθήκης. Με βάση τις πληροφορίες, ο δανειστής μπορεί να εγκρίνει ή να αρνηθεί την προσφορά υποθήκης στους δανειολήπτες.
Ο αγωγός στεγαστικών δανείων έχει κάποιους σχετικούς κινδύνους για τον μεσίτη στεγαστικών δανείων. Αυτός ο κίνδυνος είναι ίσος με την απώλεια που σχετίζεται με το κλείδωμα χαμηλών επιτοκίων για να δελεάσουν τους δανειολήπτες να αποδεχτούν τους όρους της υποθήκης. Εάν τα επιτόκια αυξηθούν κατά τη διάρκεια του χρόνου που η υποθήκη είναι στα σκαριά, ο δανειστής θα δεσμευτεί με τα χαμηλότερα επιτόκια, χάνοντας έτσι πιθανά έσοδα από τόκους. Επίσης, ενώ η υποθήκη είναι στα σκαριά, ένας υποψήφιος δανειολήπτης μπορεί να αποφασίσει να αρνηθεί ή να αποδεχθεί την υποθήκη. Όλοι οι δανειολήπτες έχουν περίοδο χάριτος κατά την οποία μπορούν να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση στεγαστικού δανείου ακόμη και μετά τη χορήγηση της έγκρισης.