Securitizarea creditelor ipotecare reprezintă o abatere de la modelele tradiționale de creditare a locuințelor în care instituția financiară care inițiază un împrumut păstrează biletul la ordin și riscul de neplată până la scadența obligației. În schimb, securitizarea este un proces în care creditorii obțin credite ipotecare și apoi le vând unor entități capabile să reunească un număr mare de note ipotecare în produse de valori mobiliare menite să distribuie riscul de credit între mai multe părți. Cu băncile originare astfel eliberate de riscul pe termen lung prezentat de un portofoliu mare de credite ipotecare, acestea au efectiv stimulentul de a face cât mai multe credite pentru a genera comisioane maxime. Câștigând o popularitate larg răspândită în anii 1990, securitizarea creditelor ipotecare s-a oprit în mare parte în Statele Unite, începând cu 2007, când prăbușirea pieței imobiliare din SUA a început să se dezvăluie.
Diversificarea riscului prin securitizare presupune vânzarea biletului la ordin către firme care au capacitatea de a transforma multe astfel de bilete într-un titlu disponibil pentru cumpărare de către investitori. Activele ipotecare sunt adesea vândute unui vehicul cu scop special (SPV) sau trust, pentru a asigura dreptul investitorului la plăți de principiu și dobânzi. Pericolul de neplată a ipotecii de bază este astfel transferat către investitori și departe de banca originară. Piața pentru aceste tipuri de produse de valori mobiliare a inclus în mod tradițional persoane fizice, municipalități, entități corporative și alți investitori instituționali. Împrumuturile grupate în acest tip de proces pot include împrumuturi pentru proprietăți rezidențiale și împrumuturi comerciale.
Securitizarea creditelor ipotecare în Statele Unite, care implică împrumuturi sponsorizate federal Fannie Mae, Freddie Mac și Ginnie Mae, se realizează în general într-unul din trei moduri principale. Notele pot fi puse în comun și vândute ca titluri de valoare unificate, transmisibile. În mod alternativ, dobânzile și sumele de principal ale grupurilor de împrumuturi pot fi împărțite și vândute ca fluxuri separate.
În cele din urmă, există opțiunea de a vinde obligații ipotecare garantate (CMO), cunoscute altfel sub denumirea de tranșe, care implică diferite grade de risc pentru investitori. Cele mai mari tranșe sunt cele care oferă cel mai mic risc, dar randamente mai modeste. Tranșele mai mici sunt caracterizate de un risc mai mare, dar și de potențialul de a genera profituri masive.
Susținătorii practicii securitizării creditelor ipotecare deseori laudă faptul că procesul permite o disponibilitate mai mare a creditelor pentru locuințe și oferă investitorilor un mijloc prin care să obțină profituri substanțiale. Alții cred că practicile de securitizare a creditelor ipotecare predominante de la începutul boom-ului imobiliar până la sfârșitul anului 2007 au adâncit în mod semnificativ criza financiară globală. Unii susțin că cea mai mare vină ar trebui să revină agențiilor de rating de credit și băncilor de investiții, despre care ei cred că au pus în comun credite ipotecare riscante subprime și le-au prezentat investitorilor ca fiind mult mai sigure decât s-au dovedit în cele din urmă a fi.