Cunoscut și sub denumirea de act de grant, un act de garanție este un document legal în care vânzătorul sau concedentul garantează cumpărătorului sau concesionarului că proprietatea imobilă achiziționată este liberă de orice ipoteci, garanții sau alte sarcini. Dacă este un act de garanție generală, garanția se extinde până la originea proprietății. În schimb, dacă este un act de garanție specific, vânzătorul garantează că nu există ipoteci, garanții sau alte sarcini în timp ce el sau ea a deținut proprietatea.
Un act de garanție oferă astfel o metodă de transfer al proprietății sau al titlului de proprietate asupra bunurilor imobiliare care oferă protecție cumpărătorului. Acesta este cazul, deoarece vânzătorul garantează sau garantează că deține în mod legal proprietatea. O persoană care cumpără o proprietate sau o bancă care împrumută bani pentru ca vânzătorul să cumpere proprietatea, de obicei, nu dorește să descopere că proprietatea are garanții fiscale sau mecanice sau ipoteci restante după finalizarea tranzacției. Dacă un vânzător oferă un act de garanție și apoi cumpărătorul descoperă ulterior un drept de drept neplătit sau o altă grevare financiară, cumpărătorul poate solicita acțiuni legale împotriva vânzătorului. Deoarece vânzătorii ar putea muri, au resurse financiare limitate sau ar putea declara faliment, tranzacțiile imobiliare care implică acte de garanție sunt adesea însoțite de căutări de titluri și de asigurare a titlului.
De obicei, o căutare de titlu sau un rezumat al titlului este finalizată de o companie de titluri, unde cercetătorii examinează documente publice – de obicei documente județene de proprietate imobiliară. Există trei domenii semnificative care sunt examinate. În primul rând, se stabilește locația exactă și proprietatea legală; în al doilea rând, proprietatea este revizuită pentru orice ipoteci restante, garanții sau hotărâri judecătorești care ar împiedica cumpărătorul să obțină un titlu clar. Titlurile sunt, în general, enumerate după finalizarea cercetării ca bune, comercializabile, îndoielnice sau rele. În al treilea rând, căutarea titlului oferă detalii despre servituțile sau alte restricții asupra proprietății.
Pe lângă faptul că au un act de garanție, cumpărătorii de case de obicei achiziționează o asigurare de titlu pentru a asigura un titlu clar. Dacă creditorii oferă fonduri ipotecare, creditorii vor solicita această asigurare; taxa se plătește o singură dată, în general la închiderea unei proprietăți, pentru asigurarea titlului. Asigurarea titlului este disponibilă pentru proprietari, cumpărători și creditori. Proprietarii sunt asigurați că promisiunea făcută în actul de garanție asupra titlului clar a fost cercetată, în timp ce creditorii sunt asigurați că nu există hotărâri, garanții sau alte sarcini asupra proprietății. Unele politici de titluri extinse acoperă și alte domenii, cum ar fi încălcările permiselor de construire sau restricțiile contractului.