Un act de garanție special poate facilita transferul proprietății în anumite tipuri de tranzacții în cazul în care proprietarul actual nu dorește să garanteze pentru lanțul de titluri în temeiul proprietarilor anteriori, dar oferă și o protecție generală mai puțină pentru cumpărător împotriva defectelor de proprietate decât un act de garanție general. . Deși acest tip de act nu este adecvat pentru o tranzacție imobiliară rezidențială obișnuită, el satisface o nevoie atunci când aveți de-a face cu proprietăți rezidențiale în dificultate și imobile comerciale. Atâta timp cât un cumpărător este conștient atât de avantajele cât și de dezavantajele utilizării unui act de garanție special, el poate profita de caracteristicile sale de facilitare în timp ce obține o asigurare suplimentară pentru a se proteja împotriva garanției limitate a titlului.
Atunci când un proprietar vinde un imobil, actul pe care îl semnează oferă garanții cu privire la calitatea și întinderea proprietății sale. Proprietatea imobiliară poate avea datorii atașate, cum ar fi ipoteci și garanții, care devin parte din titlul de proprietate până când datoria este satisfăcută. Aceste datorii urmează proprietății, nu proprietarului, dacă proprietatea este vândută. Ocazional, datoriile nu sunt înregistrate în mod corespunzător, așa cum prevede legea, astfel încât cumpărătorul solicită vânzătorului să garanteze că evidența publică conține toate sarcinile existente.
Cele două tipuri de acte de garanție sunt un act de garanție general și un act de garanție special. Vânzătorii care furnizează acte de garanție generală pentru vânzarea proprietății garantează că nu există alte defecte de proprietate decât cele care au fost dezvăluite. Un act de garanție special oferă doar o garanție limitată în ceea ce privește titlul. Cu acest tip de act, proprietarul garantează doar că nu a grevat imobilul. El nu face nicio pretenție cu privire la nimic care s-ar fi putut întâmpla înainte de momentul în care a devenit proprietar.
Actele speciale de garanție nu sunt de obicei suficiente pentru o tranzacție imobiliară rezidențială obișnuită. Companiile de titluri tind să nu dorească să emită asigurări fără protecția suplimentară oferită de un act de garanție generală. Există anumite situații în care utilizarea unui act de garanție special este un avantaj și facilitează efectiv vânzarea, cum ar fi vânzările prin executare silită. Băncile sau companiile financiare care recuperează proprietatea vor garanta titlul de garanție numai din momentul în care a luat posesia.
Un act special de garanție poate fi un avantaj într-o acțiune de executare silită. Dacă banca ar trebui să garanteze lanțul de titluri, s-ar complica și ar prelungi timpul necesar pentru a finaliza o vânzare cu executare silită. Cumpărătorul știe că proprietatea avea titlul curat și avea o poliță de asigurare a titlului în vigoare înainte de acțiunea de executare silită. El trebuie doar să se asigure că proprietarul neîndeplinit de obligații nu a grevat în continuare proprietatea prin cercetarea evidenței publice pentru a avea aproape aceleași asigurări, făcând niște treabă pe care le-ar fi făcut printr-un act de garanție generală.