Środowiskowe badanie due diligence (EDD) obejmuje analizę potencjalnego i istniejącego ryzyka środowiskowego nieruchomości komercyjnej lub przemysłowej. W niektórych miejscach egzaminy EDD są standardowe lub nawet wymagane w przypadku większości zakupów gruntów i nieruchomości komercyjnych i przemysłowych. Między innymi ustalenia raportu środowiskowego due diligence mogą mieć wpływ na dostępność kredytów na zakup oraz cenę zakupu nieruchomości.
Nie wszystkie ziemie są sobie równe; dzięki różnym naturalnym i sztucznym działaniom ziemia, wody gruntowe, a nawet powietrze na danym obszarze mogą z czasem zostać niebezpiecznie zanieczyszczone lub skażone. Dawno zapomniane składowiska mogą uwalniać niebezpieczne gazy, materiały radioaktywne mogą skazić glebę, a spływy przemysłowe z wielu kilometrów mogą zatruwać źródła wód gruntowych. Ewentualne środowiskowe zagrożenie dla zdrowia może stanowić niebezpieczne, a nawet śmiertelne zagrożenie dla osób nieświadomych sytuacji. W latach 1980. raportowanie due diligence środowiskowego stało się powszechne w świecie komercyjnym jako część odpowiedzialności osób lub organizacji próbujących sprzedać ziemię.
W zależności od regionu, do kontroli i raportu EDD mogą mieć zastosowanie określone standardy. Zgodnie z obowiązującymi normami, certyfikowani inspektorzy mogą być zmuszeni do pobrania próbek gleby i wody, zbadania rejestrów publicznych, przeprowadzenia wywiadów z właścicielami i byłymi pracownikami na terenie oraz skonsultowania map topograficznych. Wszystkie ustalenia są dokładnie sprawdzane i rejestrowane oraz przedstawiane właścicielowi nieruchomości lub firmie handlowej. W niektórych przypadkach właściciel może następnie podjąć kroki w celu zmniejszenia zagrożeń dla środowiska wymienionych w raporcie wstępnym, a następnie zażądać drugiej lub bieżącej inspekcji. Ponieważ raport EDD szczegółowo opisujący wiele problemów może mieć istotny wpływ na cenę i finansowanie nieruchomości, wielu właścicieli uważa, że zastosowanie się do sugerowanych poprawek przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek lub ustaleniem ostatecznej ceny jest mniej kosztowne.
Oprócz dostarczenia listy zagrożeń dla środowiska i sformułowania możliwych rozwiązań, inspektorzy due diligence środowiskowego zazwyczaj przeprowadzają również analizę kosztów uszkodzeń i wymaganych napraw. Może to pomóc właścicielowi w ustaleniu całkowitego kosztu usunięcia zagrożeń dla środowiska w porównaniu z ceną sprzedaży i finansowaniem, jeśli problemy nie zostaną rozwiązane. Raport może również zawierać porównanie zagrożeń dla stanowych, federalnych lub lokalnych przepisów dotyczących bezpieczeństwa środowiska, aby pokazać wszystkie obszary, w których nieruchomość nie jest zgodna z normami prawnymi.
W niektórych przypadkach kupujący mogą odstąpić od wymogów dotyczących należytej staranności w zakresie ochrony środowiska. Zwykle dzieje się tak tylko wtedy, gdy kupujący ma pełne finansowanie osobiste, ponieważ większość pożyczkodawców odmówi udzielenia pożyczek na nieruchomości z aktualnym raportem EDD. Nabywca może również zdecydować się na zaakceptowanie ograniczonego raportu EDD, który może ograniczać się tylko do informacji o publicznej bazie danych i ewidencji majątku.