Dla osób zainteresowanych wymianą 1031, zwaną również wymianą podobną lub odroczoną 1031, ta opcja może wydawać się ogromną oszczędnością pieniędzy. Zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu Podatkowego, wymiana 1031 umożliwia podatnikom ze Stanów Zjednoczonych sprzedaż niektórych nieruchomości i uniknięcie płacenia podatku od zysków kapitałowych od natychmiastowej sprzedaży. W rzeczywistości dzięki tej regule można je odroczyć niemal w nieskończoność.
Jedną z najważniejszych zasad wymiany 1031 jest to, że podatnik musi nabyć inną nieruchomość w określonym czasie, aby zbywana nieruchomość kwalifikowała się do odroczenia podatku od zysków kapitałowych. Jeśli podatnik czeka zbyt długo, może całkowicie stracić możliwość czerpania korzyści w ten sposób. Ponieważ podatki od zysków kapitałowych mogą być dość wysokie, wiele osób może odnieść znaczne korzyści, korzystając z opcji wymiany 1031.
Rozważając możliwość i potencjalną korzyść z wymiany 1031, wiele osób najpierw przygląda się zasadom wymiany 1031, które regulują rodzaj nieruchomości, która kwalifikuje się do wymiany z odroczonym opodatkowaniem. Po pierwsze, nieruchomość sprzedana i nieruchomość zastępcza muszą być przechowywane w celach biznesowych, handlowych lub inwestycyjnych, a akcje i obligacje, weksle i zapasy nie liczą się. Własność osobista i nieruchomości, o ile znajdują się w Stanach Zjednoczonych, są liczone, o ile spełniają kryteria określone w Kodeksie Podatkowym. Nawet zwierzęta gospodarskie mogą liczyć zgodnie z zasadami wymiany 1031.
Aby kwalifikować się do wymiany podobnego rodzaju 1031, sprzedana i wymieniona nieruchomość musi być tego samego rodzaju, co zasadniczo oznacza podobny charakter. Na przykład dana osoba może zamienić pustą parcelę na budynek biurowy lub samochód służbowy na furgonetkę służbową. Jednak nieruchomość nie musi być taka sama pod względem jakości.
Istnieją dwie zasady wymiany 1031 oparte na czasie, których dana osoba musi przestrzegać. Pierwszy z nich polega na identyfikacji nieruchomości zastępczej dla sprzedanej nieruchomości. Podatnik może zająć nie więcej niż 45 dni od sprzedaży oryginalnej nieruchomości, aby zidentyfikować taką, która ma ją zastąpić. 45-dniowy okres nie jest przedłużany w dni wolne od pracy, w tym weekendy i święta federalne. Jednak ten okres służy tylko do identyfikacji nieruchomości; podatnik ma jeszcze więcej czasu na zakup nieruchomości lub aktywów zastępczych.
Następna reguła 1031 oparta na czasie obejmuje okres wymiany. Osoba ma 180 dni od sprzedaży swojej pierwotnej nieruchomości na otrzymanie nieruchomości lub aktywów, którymi ją zastępuje. Alternatywnie, podatnik może otrzymać nową nieruchomość do 180 dni od daty wymagalności jego zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiła sprzedaż zrzeczonej nieruchomości. Podatnik musi otrzymać nową nieruchomość w terminie 180 dni, licząc od daty sprzedaży lub po terminie płatności zeznania podatkowego, który przypada wcześniej. Nie ma wyjątków dla jakiejkolwiek części 180-dniowego okresu przypadającego w święto lub weekend.