Rozważając sprzedaż i wymianę nieruchomości komercyjnej lub inwestycyjnej, rozsądnie może być przyjrzenie się wymianie odwrotnej. Ta metoda wymiany nieruchomości, znana również jako odwrócona wymiana 1031 lub odwrócona wymiana 1031, jest wynikiem procedury podatkowej 2000-37, federalnej ustawy podatkowej uchwalonej w Stanach Zjednoczonych we wrześniu 2000 roku.
Giełda 1031 to „bezpieczna przystań” ustanowiona przez IRS, aby uwzględnić okoliczności, które umożliwiłyby podatnikom skorzystanie z atrakcyjnej finansowo i potencjalnie zyskownej możliwości zakupu nowej i sprzedaży starej inwestycji lub nieruchomości komercyjnej. Wymiana 1031 obejmuje szereg transakcji dotyczących nieruchomości oprócz wymiany odwrotnej. Nieruchomość, zdecydowanie najczęściej wymieniany towar, może obejmować budynki biurowe, magazyny, budynki mieszkalne itp. Niezabudowane grunty mogą być również objęte wymianą odwrotną 1031, o ile działka znajduje się na odpowiednio wyznaczonym obszarze.
Zasadniczo odwrotna transakcja wymiany 1031 jest metodą, w ramach której zakup nieruchomości zamiennej przez osobę fizyczną lub konsorcjum przed sprzedażą zwróconej nieruchomości jest dokonany i bez negatywnych skutków podatkowych. Uznany zysk lub strata na takiej transakcji przez Internal Revenue Service (IRS) jest odraczana bezterminowo przy założeniu, że wszystkie warunki i terminy giełdy są spełnione. Ta opcja przeniesienia własności stanowi prawne uniknięcie tego, co często jest znacznym podatkiem od zysków kapitałowych. Majątek zastępczy musi jednak mieć taką samą lub większą wartość niż majątek zbywany.
W przypadku wymiany odwrotnej tytuł lub akt własności nieruchomości zastępczej lub nieruchomości zwróconej jest, za opłatą, „zaparkowany” lub przetrzymywany przez akredytowanego posiadacza tytułu własności zakwaterowania na giełdzie (EAT) przez okres do 180 dni. Po tym czasie, jeśli zrzeczenie się nieruchomości nie zostanie sprzedane, odwrotna transakcja wymiany 1031 może zostać unieważniona, a wszelkie zyski kapitałowe wynikające z transakcji są rozpoznawane i opodatkowane. Odwrotna wymiana 1031, która trwa dłużej niż 180 dni, na przykład nieruchomość w budowie lub renowacji, może zostać zrealizowana, ale audyt IRS może odrzucić transakcję. Nabywcy nieruchomości zastępczej mogą dokonać ponownej transakcji wymiany zwrotnej 1031, jeśli zostanie ustalone, że zrzeczenia się nieruchomość nie zostanie sprzedana w ciągu 180 dni. Ponownie jednak IRS może, ale nie musi, rozpoznać takie dalsze transakcje wymiany.
Podczas gdy każdy rodzaj nieruchomości komercyjnej lub inwestycyjnej może być bezpieczny przy użyciu giełdy 1031, najczęstszym są nieruchomości, ponieważ najczęściej podlegają one uznaniu zysków kapitałowych przez IRS.