Świadectwo sprzedaży to wydany przez sąd dokument przyznany zwycięskiemu oferentowi na aukcji przejęcia hipoteki. Tego rodzaju świadectwa są unikalnymi elementami prawa Stanów Zjednoczonych, a warunki wystawiania świadectwa sprzedaży zwykle różnią się w zależności od stanu. Prawie we wszystkich przypadkach świadectwo sprzedaży upoważnia okaziciela do objęcia w posiadanie wymienionej nieruchomości od określonej daty. Sposób obliczania tej daty, a także wszelkie warunki, które muszą zostać spełnione, aby zaświadczenie mogło zostać przekształcone w akt, są zazwyczaj kwestią lokalnego prawa.
Kredyty hipoteczne to popularne sposoby finansowania zakupu domu. Są to w zasadzie pożyczki długoterminowe, spłacane w miesięcznych ratach. W sytuacji hipotecznej pożyczkodawca hipoteczny, zwykle bank lub inna instytucja finansowa, zapewnia pieniądze z góry na zakup domu w zamian za zastaw na tytule. W przypadku nieotrzymania płatności pożyczkodawca może wykluczyć w celu odzyskania pozostałej części początkowej inwestycji. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w ramach sprzedaży z wykluczeniem jest jednym ze sposobów na pozyskanie tych funduszy przez pożyczkodawcę.
Sprzedaż wykluczenia jest zwykle prowadzona przez sądy lub przez szeryfa hrabstwa ściśle związanego z sądami. W większości przypadków sprzedaż odbywa się na aukcji publicznej. Oferent, który zaoferuje najwyższą cenę, zazwyczaj musi być w stanie zapłacić zwycięską cenę w gotówce w czasie aukcji lub w określonym czasie po jej zakończeniu. Jeśli oferent znajdzie pieniądze na poparcie swojej oferty, otrzymuje świadectwo sprzedaży.
Świadectwo zazwyczaj nie uprawnia oferenta do natychmiastowego objęcia lokalu w posiadanie, ani nie ustanawia prawa własności, jak akt lub tytuł własności do gruntu. Wręcz przeciwnie, wskazuje po prostu, że nieruchomość została sprzedana i że oferent jest pierwszym w kolejce, by ją zgłosić. Aby przejąć własność fizyczną, oferent musi zwykle czekać, aż sąd i hipoteka ustalą ostateczne warunki przeniesienia. Dokumenty prawne potwierdzające tę własność nadejdą po dokonaniu tych rozliczeń.
W niektórych miejscach świadectwo własności może zostać unieważnione przez prawo pierwotnego właściciela do wykupu. Niektóre stany przyznają pierwotnym właścicielom pewien czas po wykluczeniu, aby rozwiązać problem i znaleźć pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego. Jest to znane jako „prawo do wykupu”. Nie wszystkie stany mają prawo do wykupu, ale w tych, które mają, czas karencji może trwać od kilku tygodni do kilku lat. Długotrwałe prawo do wykupu może sprawić, że posiadanie świadectwa sprzedaży będzie ryzykowną inwestycją.
Ważne jest, aby odróżnić świadectwo sprzedaży od świadectwa sprzedaży detalicznej, które dotyczy podatków, oraz dowodu sprzedaży, który dotyczy bezpośredniego przeniesienia własności. Świadectwa sprzedaży detalicznej wystawiane są przez detalistów, głównie dealerów samochodowych, w miejscu sprzedaży. Zwykle mają na celu udowodnienie, że podatek obrotowy został zapłacony od ceny zakupu. Rachunek sprzedaży jest zasadniczo instrumentem przeniesienia tytułu, za pomocą którego właściciel przenosi całkowitą własność na inną osobę, przekazując tytuł własności. Z drugiej strony, świadectwa sprzedaży są unikalne dla przestrzeni hipotecznej i przejęcia.