Termin „lis pendens” po łacinie oznacza „w toku garnituru”. Wnoszona jest przeciwko nieruchomości, aby wskazać, że tytuł własności jest kwestionowany lub że w niedalekiej przyszłości może wystąpić jakiś proces sądowy dotyczący tej nieruchomości. Gdy ktoś składa takie zawiadomienie, służy to jako publiczne powiadomienie, że nieruchomość jest zaangażowana w proces sądowy. Dla nabywców nieruchomości, ta informacja prawna jest ogólnie postrzegana jako wyłączenie, ponieważ może obniżyć wartość nieruchomości, utrudnić przeniesienie tytułu lub uniemożliwić uzyskanie hipoteki na nieruchomości.
Jednym z najczęstszych powodów złożenia lis pendens jest sytuacja, w której nieruchomość zostaje przejęta. Jeśli pożyczkodawca uważa, że konieczne będzie przejęcie, zawiadomienie zapobiega wszelkim próbom sprzedaży nieruchomości w celu uniknięcia działań, ponieważ zawiadomienie prawne pojawi się podczas wyszukiwania tytułu. Można go również złożyć, jeśli ktoś uważa, że ma roszczenie do tytułu własności lub w innych okolicznościach, w których ludzie chcą kwestionować ważność tytułu własności.
Nieruchomość może zostać sprzedana z lisem zawieszonym w aktach. Nota prawna nie wyklucza sprzedaży ani nie unieważnia tytułu, chociaż może skomplikować proces sprzedaży. Najczęściej kupujący decydują się nie kupować nieruchomości, która jest przedmiotem toczącego się procesu, lub nie są w stanie uzyskać pożyczki na zakup nieruchomości, ponieważ pożyczkodawcy są zaniepokojeni wynikiem procesu. W przypadku przejęcia nieruchomości, po zakończeniu przejęcia wypowiedzenie zostaje anulowane.
Zasadniczo dobrą praktyką jest unikanie mienia, które jest uwikłane w spory sądowe. Nawet jeśli nieruchomość została zakupiona zgodnie z prawem i można to udowodnić, nowy właściciel może również zostać wciągnięty w spór sądowy, a proces sądowy może utrudnić rozwój nieruchomości, odsprzedaż i inne działania. Kupujący mają pełne prawo do określenia, że okoliczności prawne zostaną rozwiązane przed zakupem w celu ochrony siebie.
Aby złożyć zawiadomienie o toczącym się procesie, ktoś musi zwykle udać się do urzędu, w którym zarejestrowany jest akt własności ziemi. Dokument dodawany jest do pliku dotyczącego konkretnej nieruchomości wraz z danymi o historii sprzedaży nieruchomości oraz historii podatków od nieruchomości. W rezultacie, gdy ktoś wyciągnie akt, pojawią się również zawisające lisy, ostrzegając ludzi o istnieniu potencjalnego pozwu.