Gdy właściciel domu nie jest w stanie spłacać kredytu hipotecznego, kredytodawca ma na ogół umowne prawo do zajęcia i odzyskania nieruchomości właściciela domu. Zjawisko to jest znane jako wykluczenie. Kiedy wykluczenie jest przetwarzane w drodze postępowania sądowego, określa się to jako wykluczenie sądowe. Zasadniczo, podczas sądowego postępowania egzekucyjnego, sąd wydaje orzeczenie na korzyść pożyczkodawcy i zezwala na sprzedaż domu przez szeryfa. Postępowanie ze sprzedaży jest przeznaczone na zaspokojenie niespłaconego zadłużenia hipotecznego.
Podczas typowego procesu egzekucji sądowej pożyczkodawca składa w sądzie skargę i zawiadomienie o Lis Pendens. Ogólnie rzecz biorąc, dokumenty te opisują zaległy dług i wyjaśniają, dlaczego pożyczkodawca powinien mieć możliwość przejęcia nieruchomości. Właściciele domów są zwykle zobowiązani do powiadomienia o skardze. Zazwyczaj powiadomienie następuje poprzez doręczenie bezpośrednie, pocztę lub publikację w gazecie. Właściciele domów na ogół mają prawo do stawienia się w sądzie, aby opowiedzieć swoją wersję wydarzeń.
Jeśli sąd stwierdzi, że dług jest uzasadniony i nie został spłacony, wbrew warunkom umowy hipotecznej między właścicielem domu a kredytodawcą, sąd prawdopodobnie wyda orzeczenie na korzyść kredytodawcy na całkowitą kwotę należną za dom. Zwykle obejmuje to wszelkie koszty związane z procesem sądowego wykluczenia. Sąd wyda wówczas nakaz, który pozwoli szeryfowi sprzedać nieruchomość. Sprzedaż szeryfa odbywa się zwykle w formie aukcji, które są otwarte dla wszystkich członków społeczeństwa i które odbywają się w miejscu publicznym.
Na licytacji nieruchomość, która zaoferuje najwyższą cenę, jest powszechnie przyznawana, pod warunkiem uzyskania zgody sądu na sprzedaż. Ogólnie rzecz biorąc, oferent musi zapłacić gotówką w momencie sprzedaży lub dostarczyć znaczny depozyt na dom, a pozostałą kwotę należy zapłacić wkrótce po sprzedaży. Po zatwierdzeniu nowy właściciel domu otrzymuje dokument zwany aktem szeryfa. Akt hipoteczny jest następnie rejestrowany, a najwyższa oferta jest rejestrowana jako rekordowy właściciel nieruchomości.
Nieruchomości, które są zajmowane i odsprzedawane w drodze egzekucji sądowej, są często mniej ryzykowne w zakupie niż nieruchomości, które zostały przejęte pozasądowo. Wykluczenie pozasądowe zwykle jest zgodne z wymogami dotyczącymi wykluczenia określonymi w ustawie. W przypadku sądowego wykluczenia, ponieważ sąd zarządził wykluczenie nieruchomości, nakaz może zostać cofnięty tylko przez inny sąd.