Ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, επίσης γνωστό ως στεγαστικό δάνειο ARM ή με κυμαινόμενο επιτόκιο, είναι ένας τύπος στεγαστικού δανείου με ευέλικτο επιτόκιο. Αυτό σημαίνει ότι το ποσοστό κυμαίνεται με βάση έναν δείκτη και προσαρμόζεται ώστε να ωφελεί πάντα τον δανειστή, ανεξάρτητα από το πώς αλλάζει η αγορά. Υπάρχουν βασικά πέντε τύποι δεικτών που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του επιτοκίου σε στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Αυτά είναι: το Constant Maturity Treasury (CMT), ο 11th District Cost of Funds Index (COFI), ο 12μηνος δείκτης Treasury Average (MTA), το National Average Contract Mortgage Rate και το London Interbank Offered Rate (LIBOR).
Ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο είναι μια κοινή λύση για χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τον κίνδυνο σταθερών δανείων, όπως τράπεζες που χρηματοδοτούνται μόνο από καταθέσεις πελατών ή για εταιρείες δανείων που προσφέρουν δάνειο σε άτομα χωρίς πιστωτικό ιστορικό ή για όσους ζητούν ένα αρκετά μεγάλο δάνειο . Μια υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο δεν είναι απαραίτητα μια κακή ρύθμιση για τον δανειολήπτη, απλώς μια πιο επικίνδυνη ρύθμιση. Σε περίπτωση πτώσης του δείκτη, ο δανειολήπτης μπορεί να καταλήξει να πληρώσει λιγότερα από ό,τι θα πλήρωνε σε ένα κανονικό στεγαστικό δάνειο. Στην πραγματικότητα, ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο είναι ο πιο κοινός τύπος στεγαστικού δανείου που προσφέρεται από τράπεζες στον Καναδά, το Ηνωμένο Βασίλειο και την Αυστραλία. Τα βραχυπρόθεσμα δάνεια μπορούν να καθοριστούν σε αυτές τις χώρες, αλλά οποιοδήποτε δάνειο ή υποθήκη άνω των δέκα ετών θα έχει κανονικά τη μορφή υποθήκης με προσαρμόσιμο επιτόκιο.
Ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο υποθήκης συνοδεύεται συχνά με ανώτατο όριο ή περιορισμό στις χρεώσεις, το οποίο ελέγχει είτε τη συχνότητα είτε τη διάρκεια ζωής του επιτοκίου. Για παράδειγμα, μια υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να έχει ανώτατο όριο δύο τοις εκατό ανά έτος ή έξι τοις εκατό συνολικά κατά τη διάρκεια ζωής της υποθήκης. Αυτό προστατεύει τον δανειολήπτη ενώ εξακολουθεί να εξασφαλίζει στον δανειστή μια αρκετά ασφαλή συναλλαγή. Ένας άλλος τύπος προστασίας του δανειολήπτη είναι η υιοθέτηση μιας υβριδικής υποθήκης με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, στην οποία το επιτόκιο γίνεται κυμαινόμενο μόνο μετά από μια ορισμένη χρονική περίοδο, όπως περίπου ένα έτος. Αυτό δίνει στον δανειολήπτη την ευκαιρία να προσαρμόσει τον τρόπο ζωής του/της αρκετά ώστε να αντιμετωπίσει την αλλαγή του επιτοκίου χωρίς σημαντικές συνέπειες.