Τα παράγωγα στεγαστικών δανείων είναι ένας τύπος χρηματοοικονομικού επενδυτικού μέσου που εξαρτώνται από την υποκείμενη αξία των στεγαστικών δανείων. Οι επενδυτές αγοράζουν και πωλούν μετοχές αυτών των παραγώγων, τα οποία μοιράζονται πολλά χαρακτηριστικά με τις παραδοσιακές μετοχές και τα αμοιβαία κεφάλαια. Ενώ η επένδυση σε παράγωγα μπορεί να βοηθήσει τις εταιρείες να μετριάσουν τον κίνδυνο, μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε σημαντικές οικονομικές απώλειες. Τα παράγωγα στεγαστικών δανείων που βασίζονται σε δάνεια υψηλού κινδύνου συνέβαλαν σημαντικά στην ύφεση και την κρίση των στεγαστικών δανείων στις Ηνωμένες Πολιτείες (ΗΠΑ) στις αρχές του 21ου αιώνα.
Η αγορά πιστωτικών παραγώγων αποτελεί ένα μεγάλο μέρος της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής αγοράς και τα παράγωγα στεγαστικών δανείων είναι απλώς ένα μικρό μέρος αυτής της πιστωτικής αγοράς. Κάθε ομάδα παραγώγων στεγαστικών δανείων αντιπροσωπεύει μεγάλο αριθμό στεγαστικών δανείων και μπορεί να περιλαμβάνει εκατοντάδες ή και χιλιάδες μεμονωμένα στεγαστικά δάνεια. Συγκεντρώνοντας δάνεια μαζί με αυτόν τον τρόπο, οι τράπεζες βοηθούν στην παροχή ευκαιριών ιδιοκτησίας κατοικίας σε περισσότερα άτομα, ενώ μειώνουν τον δικό τους κίνδυνο οικονομικής απώλειας εάν οι αγοραστές δεν εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις πληρωμής τους.
Όταν τα άτομα επιθυμούν να εξασφαλίσουν στεγαστικό δάνειο, συναντώνται με τράπεζα ή δανειστή για να υποβάλουν αίτηση για στεγαστικό δάνειο. Οι τράπεζες δανείζουν τα χρήματα στο άτομο και στη συνέχεια πωλούν ουσιαστικά τα δάνεια σε εταιρείες επενδύσεων ή παραγώγων. Η τράπεζα καταβάλλει στην εταιρεία μια προμήθεια για αυτήν την υπηρεσία και σε αντάλλαγμα, η εταιρεία παραγώγων συμφωνεί να αναλάβει την ευθύνη να διασφαλίσει ότι η τράπεζα λαμβάνει πληρωμή για το δάνειο. Οι τράπεζες χάνουν μεγάλο μέρος της πιθανής ανταμοιβής που σχετίζεται με αυτά τα δάνεια, αλλά απαλλάσσονται επίσης από μεγάλο κίνδυνο. Αντίθετα, τόσο οι πιθανές ανταμοιβές όσο και οι κίνδυνοι απορροφώνται από την επιχείρηση επενδύσεων.
Οι εταιρείες επενδύσεων εκτελούν πολύπλοκους υπολογισμούς για να τις βοηθήσουν να αποφασίσουν εάν θα αναλάβουν συγκεκριμένες ομάδες παραγώγων στεγαστικών δανείων. Αναλύουν τα στεγαστικά δάνεια με βάση την αξία των σπιτιών, το επιτόκιο και την πιθανότητα αθέτησης υποχρεώσεων κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού. Εάν η αναμενόμενη ζημία είναι μικρότερη από την αναμενόμενη ανταμοιβή, η επιχείρηση θα αποφασίσει να αναλάβει τα παράγωγα. Σε αυτήν την περίπτωση, η εταιρεία επενδύσεων και οι επενδυτές της θα μπορούσαν να αποκομίσουν μεγάλα κέρδη εάν όλοι οι ιδιοκτήτες κατοικιών πραγματοποιήσουν πληρωμές όπως έχουν συμφωνηθεί ή εάν οι αξίες των ακινήτων αυξηθούν. Αυτές οι εταιρείες μπορούν επίσης να χάσουν χρήματα εάν οι ιδιοκτήτες κατοικιών δεν πληρώσουν τα δάνεια ή εάν η αξία των ακινήτων μειωθεί.
Πολλά από τα προβλήματα που σχετίζονται με τα παράγωγα στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν υποθήκες υψηλού κινδύνου ή δάνεια που χορηγούνται σε αγοραστές με κακή πίστωση. Σε μια προσπάθεια να επιτευχθούν επιθετικοί στόχοι κέρδους και ανάπτυξης, ορισμένες τράπεζες ενδέχεται να χορηγούν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες που είναι απίθανο να τα αποπληρώσουν. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει άτομα με μη επαληθευμένο εισόδημα, όσους αγοράζουν σπίτια σε διογκωμένες τιμές χωρίς μετοχικό κεφάλαιο ή αγοραστές που έχουν φτωχό ιστορικό αποπληρωμής δανείων που έχουν λάβει. Όταν συμβεί αυτό, τα παράγωγα και οι εταιρείες επενδύσεων χάνουν χρήματα. Κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης ή άλλης οικονομικής κρίσης, πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούσαν να αθετήσουν τα δάνειά τους, οδηγώντας σε σημαντική οικονομική ζημία για τις τράπεζες, τις εταιρείες επενδύσεων και τους ιδιοκτήτες κατοικιών.