Ένα HELOC, ή μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας, είναι ένας τύπος στεγαστικού δανείου. Όπως συμβαίνει με όλα τα είδη δανείων, όσο καλύτερα είναι το επιτόκιο και οι όροι του δανείου, τόσο λιγότερα ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώσει στον δανειστή κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Για να κατανοήσετε πώς να λαμβάνετε τα καλύτερα επιτόκια HELOC, μπορεί να είναι χρήσιμο να κατανοήσετε πώς λειτουργεί μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας.
Όταν ένας δανειολήπτης ανοίγει ένα HELOC, έχει πρόσβαση στο μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι του. Τα ίδια κεφάλαια είναι η διαφορά μεταξύ της αξίας ενός ακινήτου και του οφειλόμενου. Ένα σπίτι που αξίζει επί του παρόντος $100,000 δολάρια ΗΠΑ (USD) με υπόλοιπο στεγαστικού δανείου $75,000 USD έχει 25,000 $ USD σε ίδια κεφάλαια.
Μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας λειτουργεί σαν μια πιστωτική κάρτα. Ένας δανειολήπτης με ίδια κεφάλαια 25,000 USD στο σπίτι του μπορεί να είναι σε θέση να συνάψει πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατ’ οίκον έως και 25,000 USD. Μόλις ανοίξει ένα HELOC, ο δανειολήπτης μπορεί να έχει πρόσβαση σε κεφάλαια μέχρι το μέγιστο ποσό της πιστωτικής γραμμής. Όπως μια πιστωτική κάρτα, ο δανειολήπτης χρεώνεται τόκους για οποιοδήποτε ποσό πρόσβασης από το πιστωτικό όριο. Εάν δεν υπάρχει πρόσβαση στο ποσό και είναι διαθέσιμο το πλήρες ποσό του HELOC, τότε ο δανειολήπτης γενικά δεν πληρώνει τόκους.
Όπου διαφέρει από μια πιστωτική κάρτα είναι με ένα HELOC, ο δανειολήπτης μπορεί να έχει πρόσβαση στα κεφάλαια μόνο για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Αυτό ονομάζεται περίοδος κλήρωσης. Μόλις λήξει αυτή η περίοδος, τα κεφάλαια δεν είναι πλέον διαθέσιμα και ο δανειολήπτης πρέπει να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό.
Για να λάβετε τα καλύτερα επιτόκια HELOC, ένας δανειολήπτης θα πρέπει να έχει θετικό πιστωτικό ιστορικό και καλό πιστωτικό σκορ. Ενώ η βαθμολόγηση της πίστωσης και το ιστορικό είναι ένας σημαντικός παράγοντας σε όλα τα στεγαστικά δάνεια, είναι ιδιαίτερα κρίσιμο με ένα HELOC. Ο λόγος για αυτό είναι ότι ένα HELOC είναι συνήθως η δεύτερη υποθήκη σε ένα σπίτι και θεωρείται δευτερεύουσα της πρώτης υποθήκης. Εάν ένας δανειολήπτης αθετήσει την υποθήκη και ο δανειστής αναγκαστεί να αποκλείσει και να πουλήσει το σπίτι, ο δανειστής που κατέχει την πρώτη υποθήκη έχει το πρώτο δικαίωμα σε οποιοδήποτε από τα κεφάλαια από την πώληση του σπιτιού.
Εάν απομένουν έσοδα μετά την εξόφληση του πρώτου δικαιούχου υποθήκης, τότε πληρώνεται ο δανειστής με τη δευτερεύουσα υποθήκη. Συχνά ο δανειστής με το δευτερεύον στεγαστικό δάνειο δεν εξοφλείται πλήρως ή καθόλου, δημιουργώντας οικονομική ζημία για τον δανειστή. Αυτό καθιστά ένα HELOC πιο επικίνδυνο δάνειο για έναν δανειστή σε σχέση με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο. Επομένως, ένας δανειστής θα έχει γενικά αυστηρότερες απαιτήσεις πίστωσης για ένα HELOC από ό,τι για ένα συμβατικό δάνειο.
Για να έχετε τις καλύτερες τιμές HELOC, είναι επίσης σημαντικό να έχετε ίδια κεφάλαια στο σπίτι. Οι δανειστές εξετάζουν κάτι που είναι γνωστό ως δάνειο προς αξία (LTV) και συνδυασμένο δάνειο προς αξία (CLTV). Το δάνειο προς την αξία υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό ενός στεγαστικού δανείου με την αξία του σπιτιού. Για παράδειγμα, εάν ένα στεγαστικό δάνειο ισούται με $80,000 USD και η αξία ενός σπιτιού είναι $100,000 USD, το στεγαστικό δάνειο έχει LTV 80%.
Το CLTV υπολογίζεται αθροίζοντας όλα τα δάνεια που σχετίζονται με ένα ακίνητο και διαιρώντας αυτόν τον αριθμό με την αξία του ακινήτου. Εάν ένα σπίτι έχει μια πρώτη υποθήκη $80,000 USD και μια δεύτερη υποθήκη $10,000 USD, το CLTV θα ισοδυναμούσε με 90%. Για να λάβετε τα καλύτερα επιτόκια HELOC, είναι χρήσιμο να έχετε χαμηλότερα ποσά LTV και CLTV, καθώς όσο υψηλότεροι είναι αυτοί οι δύο αριθμοί, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος για τον δανειστή. Πολλοί δανειστές έχουν ακόμη και ανώτατα όρια LTV και CLTV στα δάνειά τους.
Τέλος, ο δανειολήπτης που θέλει να βρει τα καλύτερα επιτόκια HELOC ενθαρρύνεται να αφιερώσει χρόνο για να ερευνήσει και να εξετάσει μια ποικιλία διαφορετικών δανειστών. Συνιστάται ο δανειολήπτης να ενημερώνει τους πιθανούς δανειστές ότι ψωνίζει και αναζητά το καλύτερο επιτόκιο και όρους. Πολλοί ιστότοποι παρέχουν μια λίστα με τα τρέχοντα επιτόκια που προσφέρονται από μεγάλους δανειστές και μερικοί θα στείλουν ακόμη και τα αιτήματα δανείου των πελατών σε διαφορετικούς δανειστές, προκαλώντας τους δανειστές να ανταγωνίζονται μεταξύ τους για την επιχείρηση.