Η διαδικασία αποκλεισμού είναι ο νομικός μηχανισμός μέσω του οποίου ένας πιστωτής ή κάτοχος ενεχύρου μπορεί να αποκτήσει νόμιμα τον έλεγχο ενός ακινήτου από έναν οφειλέτη που δεν έχει τηρήσει τους όρους μιας συμφωνίας υποθήκης ή χρέους. Διαφορετικά κράτη και έθνη έχουν θεσπίσει νόμους που καθορίζουν πόσο γρήγορα ένας κάτοχος ενεχύρου μπορεί να αποκλείσει μετά από μια χαμένη πληρωμή. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού χάνει όλα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο αφού ο κάτοχος του ενεχύρου το αποκλείσει.
Όταν ένας δανειολήπτης αποτυγχάνει να πραγματοποιήσει έγκαιρη πληρωμή στεγαστικού δανείου, η εταιρεία ενυπόθηκων δανείων συνήθως αξιολογεί ένα πρόστιμο και ειδοποιεί τα πιστωτικά γραφεία για την καθυστέρηση πληρωμής. Πολλοί δανειστές προσπαθούν να φιλοξενήσουν δανειολήπτες που έχουν μείνει πίσω στις πληρωμές των στεγαστικών δανείων τους επειδή η διαδικασία αποκλεισμού μπορεί να είναι δαπανηρή. Οι πράκτορες εισπράξεων που απασχολούνται από την τράπεζα προσπαθούν να επικοινωνήσουν με τον δανειολήπτη και να εισπράξουν το απλήρωτο χρέος. Οι δανειστές μπορούν να επιλέξουν είτε να αποκλείσουν τους δανειολήπτες που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις πληρωμές είτε να επιτρέψουν στον δανειολήπτη να επιχειρήσει μια πώληση πριν από τον αποκλεισμό.
Οι πωλήσεις πριν από τον αποκλεισμό αφορούν δανειολήπτες που δεν είναι σε θέση να πουλήσουν τα σπίτια τους επειδή η τιμή της αγοράς έχει πέσει κάτω από το υπόλοιπο του οφειλόμενου στεγαστικού δανείου και τώρα δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να κάνουν πληρωμές στεγαστικών δανείων. Ο κάτοχος του ενεχύρου συμφωνεί να επιτρέψει στον δανειολήπτη να πουλήσει το σπίτι για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό στην υποθήκη. Αυτές οι πωλήσεις είναι επίσης γνωστές ως “short-sales” και τόσο ο δανειολήπτης όσο και ο κάτοχος του ενεχύρου πρέπει να συμφωνήσουν μια τιμή με έναν αγοραστή πριν μπορέσει να πουληθεί το σπίτι. Οι δανειολήπτες που καταφέρνουν να διαπραγματευτούν επιτυχώς μια σύντομη πώληση αποφεύγουν τον αποκλεισμό, αλλά, εάν δεν μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία, ο δανειστής συνήθως προχωρά στη διαδικασία αποκλεισμού.
Ένας κάτοχος ενεχύρου ζητά από το τοπικό δικαστήριο να αποκλείσει το σπίτι. Ένας δικαστής εξετάζει τα έγγραφα που αφορούν τόσο την τοποθέτηση του ενεχύρου όσο και αποδεικτικά στοιχεία από τον δανειστή ότι ο δανειολήπτης έχει αθετήσει την υποχρέωση του ενεχύρου. Οι δανειολήπτες έχουν το δικαίωμα να ασκήσουν έφεση κατά της κατάσχεσης, αλλά γενικά, εάν ο δανειστής μπορεί να αποδείξει ότι ο δανειολήπτης είναι σε αδυναμία πληρωμής, ο δικαστής επιτρέπει στον κάτοχο του ενεχύρου να κατασχέσει το σπίτι. Η μεταβίβαση της πράξης καταγράφεται στο δικαστικό μέγαρο που μεταβιβάζει την κατοικία από τον δανειολήπτη στον κάτοχο του ενεχύρου. Η διαδικασία κατάσχεσης με δικαστική απόφαση τελειώνει με τον κάτοχο του ενεχύρου να πουλήσει το ακίνητο και να χρησιμοποιήσει τα συγκεντρωμένα κεφάλαια για τη διευθέτηση του χρέους του δανειολήπτη.
Η διαδικασία αποκλεισμού μπορεί να είναι δαπανηρή για τον κάτοχο του ενεχύρου όσον αφορά τα νομικά έξοδα. Ορισμένοι κάτοχοι ενεχύρου δημοπρατούν τις αποκλεισμένες κατοικίες για χαμηλότερη τιμή της αγοράς για να αποφύγουν το μακροπρόθεσμο κόστος συντήρησης. Οι δανειστές που δεν δημοπρατούν σπίτια λαμβάνουν συχνά υψηλότερες προσφορές πουλώντας κατοικίες με τη βοήθεια πρακτόρων χρηματιστηρίων, αλλά οι αμοιβές και οι φόροι των πρακτόρων εξαντλούν τα έσοδα από την πώληση.